Ngay sau giai đoạn tái cấu trúc địa giới, bán đất thổ cư xã Nghĩa Trụ trở thành cụm từ được giới đầu tư chuyên nghiệp âm thầm tìm kiếm, không ồn ào nhưng đầy toan tính, bởi họ hiểu rằng cơ hội lớn nhất luôn xuất hiện khi thị trường chưa kịp gọi tên. Việc xóa bỏ hoàn toàn cấp huyện văn giang cũ và tái cấu trúc thành các xã mới gồm văn giang, nghĩa trụ, mễ sở, phụng công cùng với sự sáp nhập xã đông tảo cũ (nay là xã hoàn long) đã tạo ra một cú hích cực mạnh về tư duy quy hoạch.
Trong lịch sử thị trường bất động sản việt nam, mỗi lần điều chỉnh địa giới hành chính đều kéo theo ba hệ quả lớn:
Thứ nhất, quy hoạch tổng thể được làm lại theo tư duy dài hạn, đồng bộ và hiện đại hơn.
Thứ hai, hạ tầng giao thông – kỹ thuật được ưu tiên ngân sách.
Thứ ba, mặt bằng giá đất có xu hướng thiết lập một chu kỳ tăng trưởng mới.
Nghĩa trụ nằm đúng tâm giao của các trục kết nối cũ – mới, tiếp giáp trực tiếp khu vực phát triển mạnh nhất phía đông nam hà nội, vì vậy tác động tích cực đến thị trường đất thổ cư là điều không cần bàn cãi.
Nếu nhìn trên bản đồ liên kết vùng, nghĩa trụ không phải là một xã độc lập đơn lẻ, mà là một mắt xích quan trọng trong chuỗi đô thị vệ tinh của thủ đô.
Khoảng cách di chuyển từ nghĩa trụ tới trung tâm hà nội chỉ dao động từ 20–25 phút thông qua các trục huyết mạch như:
vành đai 3.5
vành đai 4 (đang triển khai mạnh mẽ)
trục ecopark – cầu mễ sở – quốc lộ 5b
Theo các báo cáo quy hoạch, khi vành đai 4 hoàn thiện, giá trị bất động sản trong bán kính 3–5km quanh trục đường này thường ghi nhận mức tăng từ 30–70% chỉ sau 2–3 năm. Nghĩa trụ hiện nằm trọn trong vùng ảnh hưởng trực tiếp đó.
Đây chính là lý do đất thổ cư xây nhà tại khu vực này được giới đầu tư dài hạn đánh giá là “tài sản phòng thủ” nhưng vẫn có biên lợi nhuận rất hấp dẫn.
Một điểm mà nhà đầu tư chuyên nghiệp đặc biệt quan tâm là cấu trúc nguồn cung. Tại nghĩa trụ, quỹ đất thổ cư không còn dồi dào như giai đoạn 2018–2020.
Theo thống kê từ các môi giới địa phương:
hơn 65% quỹ đất thổ cư nằm trong khu dân cư hiện hữu
diện tích phổ biến từ 60–120m²
pháp lý chủ yếu là sổ đỏ lâu dài, không vướng quy hoạch treo
Trong khi đó, nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư tích sản lại tăng đều mỗi năm, đặc biệt từ nhóm khách hàng làm việc tại hà nội nhưng mong muốn sở hữu không gian sống thấp tầng, mật độ dân cư vừa phải.
Sự chênh lệch cung – cầu này là nền tảng vững chắc cho chu kỳ tăng giá bền vững, khác hoàn toàn với những cơn sốt ngắn hạn mang tính đầu cơ.
Không phải ngẫu nhiên mà dòng tiền lớn đang rời khỏi các sản phẩm mang tính cam kết lợi nhuận để quay về với đất thổ cư.
Đối với nhà đầu tư chuyên nghiệp, đất thổ cư xây nhà tại nghĩa trụ có ba ưu thế vượt trội:
Một là khả năng khai thác linh hoạt: có thể xây ở, cho thuê, làm homestay hoặc giữ đất chờ tăng giá.
Hai là tính thanh khoản cao: đất trong khu dân cư luôn có tệp khách mua rộng hơn.
Ba là khả năng chống rủi ro chu kỳ: dù thị trường trầm lắng, đất thổ cư vẫn giữ giá tốt hơn các phân khúc khác.
Đặc biệt, tại đất thổ cư xã Nghĩa Trụ Hưng Yên, mặt bằng giá hiện tại vẫn thấp hơn đáng kể so với các khu vực đã phát triển mạnh như ecopark hay văn giang cũ trước đây, tạo ra một “khoảng trũng giá” rất đáng để khai thác.
Số liệu luôn là thứ mà nhà đầu tư chuyên nghiệp tin tưởng hơn cảm xúc.
Trong vòng 24 tháng gần nhất:
giá đất thổ cư tại nghĩa trụ tăng trung bình 12–18% mỗi năm
một số vị trí đẹp gần trục chính ghi nhận mức tăng trên 25%
lượng giao dịch thành công tăng đều ngay cả trong giai đoạn thị trường chững lại
Nếu so sánh với giai đoạn đầu phát triển của văn giang cách đây hơn 10 năm, bức tranh hiện tại của nghĩa trụ có nhiều nét tương đồng đáng chú ý, đặc biệt là thời điểm hạ tầng bắt đầu được “bơm lực” mạnh mẽ.
Một quy luật bất biến của thị trường bất động sản là: dòng tiền lớn luôn đi trước truyền thông từ 12–24 tháng.
Hiện tại, phần lớn giao dịch tại nghĩa trụ đến từ:
nhà đầu tư tích sản dài hạn
chủ doanh nghiệp nhỏ và vừa tại hà nội
nhóm khách hàng mua để ở kết hợp đầu tư
Họ không tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn, mà tập trung vào giá trị thực của vị trí, hạ tầng và pháp lý. Chính nhóm khách hàng này tạo ra mặt bằng giá ổn định và bền vững cho khu vực.
Ở giai đoạn này, mua bán đất thổ cư xã Nghĩa Trụ không còn là câu chuyện của số đông, mà là cuộc chơi của những người hiểu rõ chu kỳ và biết kiên nhẫn chờ đợi.
Dựa trên tiến độ hạ tầng hiện tại và định hướng phát triển vùng, có thể xây dựng ba kịch bản tăng trưởng cho nghĩa trụ:
Kịch bản cơ sở: giá tăng đều 10–12% mỗi năm, phù hợp với nhà đầu tư phòng thủ.
Kịch bản tích cực: khi vành đai 4 hoàn thiện đúng tiến độ, giá tăng 20–25% mỗi năm trong 2 năm đầu.
Kịch bản bứt phá: xuất hiện các dự án đô thị quy mô lớn lân cận, mặt bằng giá thiết lập mức mới, tăng trên 50% trong chu kỳ 3–4 năm.
Với mức giá đầu vào hiện tại, biên an toàn của nhà đầu tư là rất cao nếu lựa chọn đúng vị trí và pháp lý.
Thị trường không chờ đợi bất kỳ ai. Khi thông tin đã xuất hiện dày đặc trên truyền thông, lợi nhuận cao nhất thường đã thuộc về những người đi trước.
Giai đoạn hiện nay được xem là “thời điểm vàng” để tiếp cận quỹ đất đẹp tại nghĩa trụ, khi:
giá chưa phản ánh hết tiềm năng
nguồn cung còn chọn lọc được
áp lực cạnh tranh chưa quá lớn
Đối với nhà đầu tư chuyên nghiệp, đây là lúc cần hành động bằng dữ liệu, không phải cảm xúc, để đón đầu chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của văn giang.
Trong một thị trường ngày càng khan hiếm cơ hội rõ ràng, nghĩa trụ nổi lên như một điểm đến hiếm hoi hội tụ đủ ba yếu tố: vị trí, hạ tầng và dư địa tăng giá.
Những ai đã từng bỏ lỡ văn giang, ecopark hay gia lâm trong giai đoạn đầu chắc chắn sẽ không muốn lặp lại sai lầm đó thêm một lần nữa. Và ở thời điểm hiện tại, bán đất thổ cư xã Nghĩa Trụ không chỉ là một giao dịch, mà là một quyết định chiến lược cho tương lai tài chính dài hạn.