Ngay sau khi thị trường xuất hiện những giao dịch đầu tiên, nhiều người nhanh chóng nhận ra rằng bán đất thổ cư xã Nghĩa Trụ không còn đơn thuần là mua bán đất ở, mà đã chuyển sang bài toán khai thác thương mại và tích sản dài hạn. Nếu quan sát lịch sử tăng giá tại các khu vực ven Hà Nội như Gia Lâm, Đông Anh hay Hoài Đức, có thể thấy một quy luật lặp đi lặp lại:
Đất mặt đường luôn tăng giá trước, mạnh hơn và bền hơn các phân khúc còn lại.
Lý do rất rõ ràng:
Khả năng kinh doanh trực tiếp
Khai thác dòng tiền ngay lập tức
Tính nhận diện cao, dễ định giá
Tại Nghĩa Trụ, khi mật độ dân cư đã sẵn có, lợi thế này càng được khuếch đại.
Việc xóa bỏ hoàn toàn cấp huyện Văn Giang không chỉ là thay đổi về tên gọi. Nó kéo theo sự điều chỉnh về:
Quy hoạch giao thông
Vai trò của các trục liên xã
Phân bổ nguồn lực hạ tầng
Trong bối cảnh đó, các tuyến đường chính tại Nghĩa Trụ được xác lập vai trò mới, trở thành xương sống kết nối dân cư, thương mại và dịch vụ. Đây chính là nền tảng để đất thổ cư mặt đường bước vào chu kỳ tăng giá mới.
Không giống nhiều khu vực phát triển tự phát, đất mặt đường tại Nghĩa Trụ sở hữu những đặc điểm rất “đầu tư”:
Mặt tiền rộng, vuông vắn
Lòng đường thông thoáng, lưu lượng qua lại ổn định
Hai bên đường đã hình thành hoạt động kinh doanh
Chính những yếu tố này giúp đất mặt đường tại đây:
Không phụ thuộc hoàn toàn vào tương lai
Có giá trị khai thác ngay tại thời điểm mua
Một câu hỏi quan trọng với nhà đầu tư chuyên nghiệp là: dòng tiền đến từ đâu?
Thực tế cho thấy, đất mặt đường tại Nghĩa Trụ đang được sử dụng cho:
Cửa hàng vật tư, tạp hóa, dịch vụ dân sinh
Văn phòng nhỏ, kho trung chuyển
Nhà ở kết hợp cho thuê tầng dưới
Tỷ suất khai thác cho thuê ổn định giúp đất thổ cư mặt đường không chỉ là tài sản chờ tăng giá, mà còn là công cụ giữ tiền hiệu quả.
Nếu so với một số khu vực giáp Hà Nội:
Giá đất mặt đường tại Nghĩa Trụ vẫn thấp hơn đáng kể
Dân cư không thua kém
Biên độ tăng giá còn rõ ràng
Điều này lý giải vì sao giới đầu tư bắt đầu đưa đất thổ cư xã Nghĩa Trụ Hưng Yên vào danh sách khu vực cần khảo sát sớm, thay vì chờ thị trường nóng lên mới tham gia.
Theo ghi nhận từ các môi giới hoạt động lâu năm:
Giao dịch đất mặt đường ít hơn đất trong ngõ, nhưng giá trị mỗi giao dịch cao
Giá tăng trung bình 12–18%/năm tại các trục đẹp
Các lô có thể kinh doanh thường được chốt nhanh
Đây là dấu hiệu của một phân khúc có cầu thật, không phụ thuộc vào quảng cáo hay tin đồn.
Khách mua đất mặt đường thường không phải người mua để “để đó”. Họ là:
Hộ kinh doanh lâu dài
Gia đình có nhu cầu vừa ở vừa buôn bán
Nhà đầu tư tích sản, ưu tiên dòng tiền
Chính tệp khách hàng này tạo nên độ bền cho phân khúc đất thổ cư mặt đường, ngay cả khi thị trường chung chững lại.
Nhà đầu tư chuyên nghiệp không định giá đất mặt đường chỉ bằng diện tích. Họ nhìn vào:
Vị trí trên trục đường (gần chợ, ngã ba, khu dân cư)
Lưu lượng người qua lại
Khả năng chuyển đổi công năng
Một lô đất mặt đường có thể tạo ra giá trị gấp nhiều lần nhờ khai thác đúng cách.
Một điểm rất quan trọng:
Giá đất mặt đường tại Nghĩa Trụ chưa phản ánh hết tác động của sáp nhập hành chính và quá trình đô thị hóa.
Điều này tạo ra một khoảng trống định giá – nơi lợi nhuận của nhà đầu tư hình thành. Chính trong giai đoạn này, các giao dịch liên quan đến mua bán đất thổ cư xã Nghĩa Trụ bắt đầu mang tính chọn lọc, tập trung vào vị trí có thể khai thác thương mại.
Không ít người thất bại vì:
Mua đất mặt đường nhưng không có dòng người
Chạy theo mặt tiền nhưng bỏ qua nhu cầu thực
Trả giá quá cao vì kỳ vọng ngắn hạn
Đầu tư đất mặt đường không dành cho người thiếu kiên nhẫn hoặc chỉ nhìn vào giá hiện tại.
Chiến lược phổ biến của nhà đầu tư lâu năm:
Mua sớm – khai thác ngay
Giữ trung hạn 3–5 năm
Bán ra khi trục đường được nâng cấp hoặc hoạt động kinh doanh sôi động hơn
Chiến lược này giúp tối ưu cả dòng tiền và giá trị tài sản.
Trong mọi chu kỳ, đất mặt đường thường là phân khúc:
Tăng giá đầu tiên
Tạo mặt bằng giá mới
Kéo theo các phân khúc khác
Vì vậy, việc theo dõi biến động của đất mặt đường giúp nhà đầu tư “đọc vị” thị trường sớm hơn phần đông.
Khi Văn Giang cũ được tái cấu trúc, Nghĩa Trụ không còn là vùng ven thuần nông. Trong 5–10 năm tới:
Các trục đường sẽ mang vai trò thương mại rõ nét hơn
Nhu cầu dịch vụ tại chỗ tăng mạnh
Đất mặt đường trở thành tài sản chiến lược
Đây là bức tranh mà giới đầu tư chuyên nghiệp đang đặt cược.
Thị trường luôn thưởng cho người đi trước. Khi mọi thứ đã “rõ”, giá thường đã ở mức khác. Giai đoạn hiện tại vẫn còn:
Quỹ đất mặt đường đẹp
Giá chưa bị đồng loạt đẩy lên
Có thể thương lượng tốt
Đó là lý do những người quan tâm đến đất thổ cư xã Nghĩa Trụ Hưng Yên đang chủ động đi thực địa, thay vì chỉ theo dõi từ xa.
Đất mặt đường không dành cho tất cả mọi người. Nó dành cho:
Người hiểu dòng tiền
Người nhìn được tương lai của trục giao thông
Người đủ kiên nhẫn để chờ định giá lại
Tại Nghĩa Trụ, phân khúc này đang đứng trước ngưỡng chuyển mình. Và với nhà đầu tư chuyên nghiệp, đây là thời điểm cần hành động nếu không muốn đứng ngoài cuộc chơi của mua bán đất thổ cư xã Nghĩa Trụ trong chu kỳ mới.