Ngay sau khi khảo sát thực tế, nhiều nhà đầu tư nhanh chóng nhận ra rằng mua bán đất thổ cư xã Nghĩa Trụ không chỉ xoay quanh đất mặt tiền, mà phân khúc trong ngõ mới chính là “lõi lợi nhuận” chưa được khai thác hết. Trong tâm lý số đông, đất trong ngõ thường bị gắn mác:
Khó thanh khoản
Ít tiềm năng tăng giá
Chỉ phù hợp để ở
Tuy nhiên, thực tế tại các khu vực ven đô có dân cư dày như Nghĩa Trụ lại hoàn toàn ngược lại. Đất thổ cư trong ngõ chính là phân khúc:
Có lượng giao dịch đều nhất
Ít biến động giá theo tin đồn
Dễ tiếp cận với đại đa số người mua ở thực
Và ở đâu có cầu ở thực, ở đó giá trị luôn được giữ vững.
Việc xóa bỏ cấp huyện Văn Giang đã làm thay đổi hoàn toàn cách nhìn về vị trí. Khoảng cách hành chính được rút ngắn, trong khi giá đất chưa kịp phản ánh đầy đủ sự thay đổi này.
Với phân khúc trong ngõ:
Giá chưa bị đẩy nhanh như đất mặt đường
Dư địa tăng giá vẫn còn rõ ràng
Phù hợp với chiến lược gom số lượng
Đây là lý do nhiều nhà đầu tư âm thầm tích lũy đất thổ cư trong ngõ thay vì chạy theo những sản phẩm đã “lên sóng”.
Không phải ngõ nào cũng giống nhau. Tại Nghĩa Trụ, phần lớn đất trong ngõ có đặc điểm:
Ngõ rộng từ 2,5–4m
Thông ra trục dân cư chính
Xe máy, xe ba gác, nhiều nơi ô tô nhỏ vào được
Những yếu tố này giúp đất trong ngõ tại đây:
Không bị bí lối tiếp cận
Phù hợp xây nhà ở lâu dài
Dễ bán lại cho khách ở thực
Chính cấu trúc ngõ tốt đã tạo nền tảng cho giá trị bền vững.
Khách hàng chính của phân khúc này gồm:
Người dân địa phương tách hộ
Gia đình trẻ làm việc tại Văn Giang – Ecopark
Người Hà Nội tìm chỗ ở ổn định, chi phí hợp lý
Nhóm khách này không mua theo sóng, họ mua theo nhu cầu sống. Điều đó lý giải vì sao đất thổ cư trong ngõ hiếm khi rơi vào trạng thái đóng băng.
Nếu đặt lên bàn cân:
Đất mặt đường: vốn cao, biên lợi nhuận giảm dần
Đất trong ngõ: vốn vừa, biên an toàn lớn
Trong nhiều trường hợp, tỷ suất lợi nhuận của đất trong ngõ lại cao hơn do:
Giá đầu vào thấp
Thanh khoản nhanh
Dễ xoay vòng vốn
Đây là lý do phân khúc này thường được các nhà đầu tư chuyên nghiệp lựa chọn làm “nền danh mục”.
Theo thống kê từ môi giới địa phương:
Giao dịch đất trong ngõ chiếm hơn 55% tổng số giao dịch thổ cư
Thời gian bán trung bình ngắn hơn đất mặt đường
Mức tăng giá ổn định 8–12%/năm
Những con số này cho thấy, phân khúc này không cần quảng bá ồn ào vẫn tự vận hành rất tốt.
Nhà đầu tư lâu năm không hỏi “đất có đẹp không”, mà hỏi:
Có dân ở không
Có bán được không
Có giữ giá không
Và hầu hết các câu trả lời đều hội tụ ở đất thổ cư trong ngõ tại Nghĩa Trụ.
Thị trường hiện nay có một đặc điểm rất rõ:
Giá đất mặt tiền đã phản ánh kỳ vọng
Đất trong ngõ vẫn còn độ trễ
Độ trễ này chính là cơ hội. Khi mặt bằng giá chung tăng lên, đất trong ngõ sẽ tự động được kéo theo, thường là với tốc độ nhanh hơn ở giai đoạn sau.
Trong các cuộc trao đổi gần đây, giới đầu tư bắt đầu nhắc nhiều hơn đến đất thổ cư xã Nghĩa Trụ Hưng Yên như một khu vực nên vào hàng sớm, đặc biệt ở phân khúc giá vừa.
Một số sai lầm thường gặp:
Đánh đồng mọi loại ngõ
Chỉ nhìn vào độ rộng mà bỏ qua kết nối
So sánh giá với mặt đường một cách máy móc
Trong khi đó, nhà đầu tư chuyên nghiệp luôn đánh giá tổng thể: dân cư – hạ tầng – thanh khoản.
Chiến lược phổ biến gồm:
Mua – giữ trung hạn
Xây nhà cho thuê
Bán lại cho khách ở thực
Tất cả đều dựa trên nền tảng là đất thổ cư trong ngõ có giá trị sử dụng rõ ràng.
Không giống đất mặt đường đòi hỏi vốn lớn, đất trong ngõ:
Phù hợp vốn trung bình
Dễ chia nhỏ danh mục
Giảm rủi ro tập trung
Đây là lý do nhiều nhà đầu tư chọn phân khúc này để “đi đường dài”.
Khi quá trình đô thị hóa lan rộng, những khu dân cư hiện hữu sẽ trở thành lõi sinh sống mới. Lúc đó:
Đất trong ngõ không còn rẻ
Cầu vượt cung rõ rệt
Giá trị được tái định vị
Đây là quy luật đã diễn ra tại nhiều khu vực ven Hà Nội trước đây.
Thị trường không chờ đợi. Khi mọi người đều nhìn thấy cơ hội, lợi nhuận đã bị chia nhỏ. Giai đoạn hiện tại vẫn còn:
Lựa chọn tốt
Giá hợp lý
Biên an toàn cao
Đó là lý do những ai quan tâm đến bán đất thổ cư xã Nghĩa Trụ hoặc mở rộng danh mục đầu tư tại Văn Giang nên khảo sát thực địa sớm.
Đất trong ngõ không hào nhoáng, không ồn ào, nhưng lại là nơi giữ tiền và sinh lợi bền bỉ. Tại Nghĩa Trụ, phân khúc này đang hội tụ đủ điều kiện để trở thành “trụ cột thầm lặng” của thị trường trong những năm tới.
Với nhà đầu tư chuyên nghiệp, đây là lúc nhìn xa hơn mặt đường, để thấy rõ giá trị thật của mua bán đất thổ cư xã Nghĩa Trụ trong bức tranh dài hạn.