Ngay khi các tín hiệu hạ tầng và liên kết vùng trở nên rõ ràng, bán đất thổ cư xã Hoàn Long không còn là câu chuyện của giao dịch nhỏ lẻ, mà đã lọt vào tầm ngắm của nhiều nhà đầu tư có kinh nghiệm từng đi trước thị trường. Việc xóa bỏ cấp huyện tại Hưng Yên không đơn thuần là điều chỉnh hành chính. Trên thực tế, đây là bước đi tái cấu trúc không gian phát triển, khiến nhiều khu vực được “đặt lại” trong bản đồ đầu tư.
Đông Tảo cũ, trước đây thuộc Khoái Châu, từng bị tách khỏi các trục phát triển mạnh. Nhưng khi trở thành một phần của xã Hoàn Long trong cấu trúc mới, khu vực này bắt đầu được nhìn nhận lại như một mắt xích liên kết giữa Văn Giang mở rộng và các vùng phụ cận.
Sự thay đổi này mang ý nghĩa lớn với bất động sản: khi vị trí hành chính thay đổi, cách thị trường định giá cũng thay đổi theo.
Trong mọi chu kỳ bất động sản, hạ tầng luôn là yếu tố đi trước giá. Nhưng không phải nơi nào có hạ tầng cũng tăng mạnh. Chỉ những khu vực còn “độ trễ giá” mới tạo ra lợi nhuận vượt trội.
Đông Tảo cũ hội tụ đủ ba điều kiện quan trọng:
Nền giá thấp trong thời gian dài
Dân cư hiện hữu, không phải khu vực hoang hóa
Bắt đầu được kết nối lại với các trục phát triển lớn
Khi hạ tầng mới hình thành, giá không tăng vì tin đồn, mà tăng vì khả năng sử dụng và kết nối thực tế.
Trong nhiều năm, đất đông tảo cũ gắn liền với hình ảnh làng quê, nông nghiệp và nhịp sống chậm. Chính điều này khiến khu vực từng bị giới đầu tư bỏ qua.
Tuy nhiên, lịch sử thị trường đã nhiều lần chứng minh: những khu vực có nền dân cư lâu đời thường chuyển mình rất bền vững khi đô thị hóa lan tới. Không tăng sốc, nhưng tăng đều và khó giảm.
Ngày nay, Đông Tảo cũ đang ở giai đoạn đầu của quá trình đó.
Nếu chia một chu kỳ bất động sản thành 4 giai đoạn: bị lãng quên – tích lũy – tăng tốc – ổn định, thì Đông Tảo cũ hiện đang nằm ở cuối giai đoạn tích lũy.
Dấu hiệu rất rõ:
Giao dịch bắt đầu xuất hiện đều hơn
Người mua không còn chỉ là dân địa phương
Nhà đầu tư trung hạn bắt đầu tham gia
Đây chính là giai đoạn mà lợi nhuận lớn nhất thường hình thành, trước khi thị trường bước vào pha tăng tốc.
Một điểm mà nhà đầu tư chuyên nghiệp rất quan tâm là mối liên hệ không gian giữa Đông Tảo cũ và Văn Giang. Khi Văn Giang phát triển mạnh, nhu cầu ở và đầu tư sẽ lan tỏa sang các khu vực lân cận.
Đông Tảo cũ, trong cấu trúc mới của xã Hoàn Long, không còn bị “cách ly” như trước. Khoảng cách địa lý được rút ngắn, khả năng kết nối cải thiện, tạo ra hiệu ứng vùng đệm rất rõ.
Chính vì vậy, nhiều nhà đầu tư đánh giá đất thổ cư xã Hoàn Long Hưng Yên là một phần của câu chuyện mở rộng Văn Giang, chứ không phải thị trường riêng lẻ.
Không giống nhiều khu vực chỉ có đất trống chờ dự án, Đông Tảo cũ có dân cư sinh sống ổn định từ lâu. Đây là yếu tố then chốt giúp thị trường:
Có nhu cầu ở thực
Có giao dịch tự nhiên
Không phụ thuộc hoàn toàn vào đầu cơ
Dân cư là “xương sống” của mọi khu đô thị. Khi dân cư đã có, hạ tầng đến sau sẽ khuếch đại giá trị thay vì tạo bong bóng.
Một điểm cộng lớn của khu vực này là pháp lý đất ở rõ ràng. Phần lớn đất đã được cấp giấy chứng nhận từ lâu, ranh giới ổn định, không vướng quy hoạch treo kéo dài.
Trong bối cảnh nhiều khu vực ven đô đang gặp khó khăn về pháp lý, đây là lợi thế rất lớn đối với nhà đầu tư chuyên nghiệp – những người luôn ưu tiên bảo toàn vốn trước khi nghĩ đến lợi nhuận.
Quan sát thị trường cho thấy, người mua đất tại Đông Tảo cũ hiện nay chủ yếu thuộc ba nhóm:
Nhà đầu tư trung hạn, giữ 3–5 năm
Người mua đất để xây nhà trong tương lai
Nhà đầu tư giữ tài sản chờ hạ tầng hoàn thiện
Điểm chung của các nhóm này là không bán vội. Điều đó giúp nguồn cung không bị xả mạnh, tạo nền giá ổn định cho toàn khu vực.
Với nhà đầu tư có danh mục lớn, Đông Tảo cũ thường không phải khoản đầu tư duy nhất, mà là một phần trong chiến lược phân bổ vốn.
Giữ một phần tài sản ở khu vực nền giá thấp, pháp lý rõ ràng, tiềm năng tăng trưởng dài hạn là cách để cân bằng rủi ro, đặc biệt trong giai đoạn thị trường biến động.
Lịch sử đã cho câu trả lời rất rõ. Khi hạ tầng kết nối được cải thiện:
Nhu cầu ở thực tăng
Nhà đầu tư ngoài khu vực bắt đầu tham gia
Mặt bằng giá được điều chỉnh dần
Quá trình này thường diễn ra trong vài năm, đủ dài để nhà đầu tư kiên nhẫn hưởng trọn chu kỳ.
Nhiều khu vực quanh Hà Nội từng bị xem nhẹ vì xa trung tâm hoặc thiếu hạ tầng. Nhưng khi các trục giao thông lớn hình thành, giá đất đã tăng gấp nhiều lần.
Điểm chung của những khu vực đó là: ai mua sớm, ai chịu được sự im lặng ban đầu, người đó thắng lớn.
Đông Tảo cũ hiện đang có rất nhiều nét tương đồng.
Hiện tại, Đông Tảo cũ chưa phải là cái tên được nhắc đến dày đặc trên các diễn đàn lớn. Và đó chính là lợi thế.
Khi thị trường còn tranh cãi, nhà đầu tư chuyên nghiệp đã bắt đầu hành động. Họ hiểu rằng, khi mọi thứ đã quá rõ ràng, biên lợi nhuận hấp dẫn nhất thường đã trôi qua.
Không phải lô đất nào tại Đông Tảo cũ cũng giống nhau. Hiểu rõ từng khu dân cư, từng trục đường, từng thay đổi nhỏ trong hạ tầng sẽ quyết định hiệu quả đầu tư.
Những thương vụ mua bán đất thổ cư xã Hoàn Long thành công nhất thường đến từ những người nắm rất chắc thông tin địa phương, chứ không chỉ dựa vào bản đồ hay lời quảng cáo.
Pha tăng tốc thường đến khi:
Hạ tầng kết nối hiện hữu rõ ràng
Dân cư mới bắt đầu về ở nhiều hơn
Truyền thông và môi giới bắt đầu chú ý
Những dấu hiệu này đang dần xuất hiện, cho thấy chu kỳ mới đang hình thành.
Trong bất động sản, không phải cơ hội nào cũng ồn ào. Đông Tảo cũ là kiểu cơ hội lặng lẽ, dành cho những nhà đầu tư hiểu quy luật và đủ kiên nhẫn.
Khi hạ tầng hoàn thiện và Văn Giang tiếp tục mở rộng, những người sở hữu đất tại đây hôm nay sẽ là những người nắm lợi thế lớn trong chu kỳ tiếp theo.