Đất nông nghiệp không còn đơn thuần là đất canh tác. Tại Văn Giang cũ, rất nhiều thửa đất nông nghiệp đã tồn tại xen kẽ trong khu dân cư hàng chục năm, có đường đi, có hạ tầng điện nước, thậm chí có nhà ở liền kề. Lên thổ cư tại Hưng Yên vì thế không chỉ là thủ tục pháp lý, mà đã trở thành chiến lược đầu tư mang tính quyết định.
Chính sự “lệch pha” giữa hiện trạng sử dụng và mục đích trên giấy tờ đã tạo ra khoảng trống giá trị rất lớn. Người hiểu pháp lý sẽ nhìn thấy cơ hội, người không hiểu sẽ chỉ thấy rủi ro.
Câu trả lời ngắn gọn là: có thể, nhưng không phải mọi trường hợp.
Trên thực tế, việc đất nông nghiệp lên thổ cư phụ thuộc vào ba yếu tố cốt lõi:
Quy hoạch sử dụng đất tại thời điểm xin phép
Vị trí thửa đất so với khu dân cư
Nguồn gốc và quá trình sử dụng đất
Chỉ cần một trong ba yếu tố này không phù hợp, toàn bộ bài toán đầu tư có thể bị phá vỡ.
Rất nhiều nhà đầu tư mới mắc sai lầm khi chỉ hỏi “có làm được không” mà không hỏi “quy hoạch cho phép bao nhiêu”.
Thực tế tại Văn Giang cho thấy, có những thửa đất chỉ được cho phép chuyển một phần diện tích. Nhưng chỉ cần phần diện tích đó đủ để hình thành đất ở hợp pháp, giá trị thửa đất đã thay đổi hoàn toàn.
Chuyển mục đích sử dụng đất Hưng Yên vì thế không phải bài toán trắng – đen, mà là bài toán tối ưu.
Sau khi xóa cấp huyện, các xã Văn Giang, Nghĩa Trụ, Mễ Sở, Phụng Công và Hoàn Long được rà soát lại toàn bộ hồ sơ đất đai. Đây là giai đoạn “thanh lọc”, nhưng cũng là giai đoạn mở ra cơ hội cho người hiểu luật.
Những thửa đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư cũ, được sử dụng ổn định, không tranh chấp đang trở thành mục tiêu săn đón của các nhóm đầu tư kín.
Tại cùng một vị trí, đất nông nghiệp thường có giá chỉ bằng 40–60% so với đất ở. Khi hoàn thiện pháp lý, mức chênh lệch này chính là biên lợi nhuận.
Không phải ngẫu nhiên mà nhiều nhà đầu tư sẵn sàng “ôm” đất nông nghiệp vài năm, thay vì lướt sóng đất ở với biên lợi nhuận ngày càng mỏng.
Trong thực tế Văn Giang, đất nông nghiệp thường rơi vào các nhóm sau:
Đất trồng cây lâu năm
Đất trồng cây hàng năm
Đất vườn liền kề nhà ở
Đất ao xen kẽ khu dân cư
Mỗi loại có mức độ thuận lợi và rủi ro khác nhau. Việc phân biệt rõ ngay từ đầu sẽ giúp nhà đầu tư tránh được rất nhiều sai lầm tốn kém.
Một sai lầm phổ biến là kỳ vọng hoàn thiện pháp lý trong vài tháng. Trên thực tế, đây là quá trình cần thời gian, sự kiên nhẫn và chuẩn bị kỹ lưỡng.
Những nhà đầu tư thành công tại Văn Giang đều coi đây là chiến lược trung hạn, không sử dụng vốn vay ngắn hạn, không chạy theo đám đông.
Một thửa đất nông nghiệp tại Nghĩa Trụ, nằm trong khu dân cư, được mua với giá thấp hơn đất ở xung quanh gần một nửa. Sau khi hoàn thiện pháp lý cho một phần diện tích, giá trị toàn bộ thửa đất tăng lên gấp nhiều lần.
Điều đáng nói là những thương vụ như vậy hiếm khi xuất hiện công khai. Chúng diễn ra âm thầm, giữa những người hiểu thị trường và hiểu địa phương.
Không phải mọi thửa đất nông nghiệp đều đáng mua. Những rủi ro phổ biến gồm:
Đất nằm trong quy hoạch giao thông, thủy lợi
Đất có nguồn gốc phức tạp, sử dụng không ổn định
Đất nằm ngoài khu dân cư, khó hình thành đất ở
Những rủi ro này chỉ có thể tránh được nếu kiểm tra pháp lý ngay từ đầu, trước khi xuống tiền.
Người dân Văn Giang thường giữ đất rất lâu. Khi họ bán đất nông nghiệp, thường là do không còn nhu cầu sử dụng hoặc cần vốn cho mục đích khác.
Điều này tạo ra cơ hội cho nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, biết khai thác giá trị tiềm ẩn thay vì chỉ nhìn vào hiện trạng.
So với nhiều địa phương ven đô khác, Văn Giang có lợi thế lớn về vị trí và hạ tầng. Điều này khiến đất nông nghiệp sau khi hoàn thiện pháp lý có sức bật giá tốt hơn, thanh khoản cao hơn.
Đây chính là lý do vì sao dòng tiền lớn vẫn âm thầm đổ về khu vực này.
Với nhà đầu tư chưa nhiều kinh nghiệm, chiến lược an toàn nhất là:
Chọn đất nông nghiệp trong khu dân cư hiện hữu
Ưu tiên thửa đất có đường đi rõ ràng
Kiểm tra quy hoạch trước khi đặt cọc
Cách làm này giúp giảm thiểu rủi ro và dễ kiểm soát hơn trong quá trình đầu tư.
Thời điểm phù hợp thường là khi:
Thị trường chưa quá nóng
Nguồn cung đất ở hạn chế
Giá đất nông nghiệp chưa bị đẩy lên quá cao
Những giai đoạn như vậy thường xuất hiện khi thị trường trầm lắng, nhưng lại là lúc cơ hội lớn nhất hình thành.
Đối với các hồ sơ liên quan đến đất nông nghiệp, việc tự làm tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Một sai sót nhỏ có thể khiến toàn bộ kế hoạch đầu tư bị đình trệ.
Dịch vụ lên thổ cư Hưng Yên giúp nhà đầu tư:
Đánh giá khả năng xử lý ngay từ đầu
Tránh mua phải đất “bế tắc pháp lý”
Tối ưu thời gian và chi phí
Đây là lý do các nhà đầu tư lớn hiếm khi làm một mình.
Giai đoạn “mua gì cũng thắng” đã qua. Thị trường hiện nay chỉ ưu ái những tài sản có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt và phù hợp quy hoạch.
Đất nông nghiệp được xử lý đúng hướng chính là một trong số ít phân khúc còn nhiều dư địa tăng trưởng.
Trong 5–10 năm tới, quỹ đất ở quanh Hà Nội sẽ ngày càng khan hiếm. Những thửa đất nông nghiệp đã hoàn thiện pháp lý sẽ trở thành tài sản chiến lược, không chỉ để bán mà còn để khai thác lâu dài.
Nhà đầu tư đi trước một bước sẽ là người hưởng lợi lớn nhất.
Đất nông nghiệp lên thổ cư không phải là con đường dành cho người thiếu kiên nhẫn hay chạy theo tin đồn. Đây là chiến lược của những nhà đầu tư hiểu luật, hiểu địa phương và có tầm nhìn dài hạn.
Nếu chọn đúng vị trí tại Văn Giang, đây chính là chìa khóa mở ra biên lợi nhuận bền vững trong nhiều năm tới.