Nếu quan sát kỹ thị trường Văn Giang, Nghĩa Trụ, Mễ Sở trong vài năm gần đây, dễ nhận ra một xu hướng rõ rệt: đất trồng cây lâu năm nằm trong khu dân cư cũ hoặc ven khu dân cư đang được mua gom mạnh. Lên thổ cư tại Hưng Yên vì thế không còn là câu chuyện thủ tục hành chính đơn thuần, mà đã trở thành “vũ khí pháp lý” giúp nhà đầu tư đi trước thị trường.
Lý do rất đơn giản. So với đất ở, loại đất này thường có giá thấp hơn từ 30 đến 60%. Trong khi đó, vị trí lại không hề thua kém: đường làng, xóm dân cư, gần trường học, gần trục giao thông nội xã. Với nhà đầu tư hiểu pháp lý, đây chính là “mỏ vàng” bị định giá thấp.
Về bản chất, đây là việc xin phép cơ quan nhà nước cho phép thay đổi mục đích sử dụng từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của địa phương.
Tuy nhiên, dưới góc nhìn đầu tư, câu chuyện không chỉ dừng ở việc “có làm được hay không”, mà là:
Làm được bao nhiêu mét
Thời gian xử lý bao lâu
Tổng chi phí thực tế là bao nhiêu
Giá trị tài sản tăng thêm như thế nào
Nhà đầu tư chuyên nghiệp luôn tính toán những con số này trước khi xuống tiền.
Việc xóa cấp huyện và sáp nhập địa giới hành chính đã khiến hồ sơ đất đai tại Văn Giang được rà soát rất kỹ. Điều này vô tình tạo ra một “cuộc sàng lọc” tự nhiên:
Những thửa đất có nguồn gốc rõ ràng, sử dụng ổn định được đánh giá cao
Những thửa đất mập mờ, nằm ngoài khu dân cư bắt đầu bị loại khỏi cuộc chơi
Đây là giai đoạn mà người có kiến thức pháp lý sẽ thắng thế rõ rệt.
Thực tế thị trường cho thấy, những thửa đất trồng cây lâu năm có tiềm năng cao thường hội tụ các yếu tố sau:
Nằm trong hoặc sát khu dân cư hiện hữu
Có đường giao thông tiếp cận rõ ràng
Không vướng quy hoạch giao thông, thủy lợi, công trình công cộng
Có lịch sử sử dụng ổn định, không tranh chấp
Tại các xã như Văn Giang, Nghĩa Trụ, Mễ Sở, rất nhiều thửa đất dạng này vẫn đang được giao dịch âm thầm.
Giá đất trồng cây lâu năm tại Văn Giang hiện dao động khoảng 8–15 triệu/m² tùy vị trí. Trong khi đó, đất ở cùng khu vực có thể đạt mức 25–45 triệu/m².
Ngay cả khi chỉ chuyển đổi được một phần diện tích, tổng giá trị thửa đất sau khi hoàn thiện pháp lý vẫn tăng rất mạnh. Đây là lý do vì sao chuyển đất trồng cây sang đất ở luôn nằm trong chiến lược dài hạn của nhà đầu tư lớn.
Một sai lầm phổ biến là kỳ vọng xử lý pháp lý trong thời gian quá ngắn. Trên thực tế, quá trình này cần sự kiên nhẫn và chuẩn bị kỹ lưỡng.
Nhà đầu tư giàu kinh nghiệm luôn xác định đây là bài toán trung hạn, không dùng vốn vay ngắn hạn, không chạy theo lướt sóng. Chính sự kiên nhẫn này lại tạo ra lợi thế lớn so với số đông.
Không phải thửa đất nào cũng nên mua. Một số rủi ro thường gặp gồm:
Đất nằm trong khu vực quy hoạch treo
Đất có nguồn gốc sử dụng không rõ ràng
Đất vướng hành lang bảo vệ công trình công cộng
Chỉ cần vướng một trong các yếu tố này, hiệu quả đầu tư có thể giảm mạnh.
Tại Hưng Yên, quy hoạch sử dụng đất được điều chỉnh theo từng giai đoạn. Một thửa đất hôm nay chưa phù hợp, nhưng vài năm sau có thể được đưa vào khu dân cư.
Chuyển mục đích sử dụng đất Hưng Yên vì thế không thể làm theo cảm tính hay nghe tin đồn. Mọi quyết định đều cần dựa trên bản đồ quy hoạch và thực tế triển khai tại địa phương.
Người dân Văn Giang có xu hướng giữ đất lâu dài, chỉ bán khi thực sự cần. Khi họ bán đất trồng cây lâu năm, thường là những thửa không còn nhu cầu canh tác hoặc cần tiền cho mục đích khác.
Điều này tạo cơ hội cho nhà đầu tư có tầm nhìn, biết nhìn ra giá trị tiềm ẩn mà người khác bỏ qua.
So với đất ao, đất trồng cây lâu năm thường dễ xử lý hơn về mặt pháp lý. Đổi lại, biên lợi nhuận có thể thấp hơn một chút.
Với nhà đầu tư mới, đây là phân khúc “dễ vào – dễ kiểm soát rủi ro” hơn so với đất ao.
Một chiến lược phổ biến đang được áp dụng tại Văn Giang gồm:
Mua đất trồng cây lâu năm trong khu dân cư
Giữ đất trong trung hạn
Hoàn thiện pháp lý theo lộ trình
Bán ra khi thị trường khan hàng
Cách làm này giúp tối ưu lợi nhuận mà vẫn kiểm soát được rủi ro.
Thời điểm phù hợp để bán thường rơi vào giai đoạn:
Pháp lý đã hoàn thiện
Nhu cầu ở thực tăng rõ rệt
Giá đất xung quanh có dấu hiệu tăng mạnh
Bán quá sớm sẽ bỏ lỡ lợi nhuận, bán quá muộn có thể gặp giai đoạn chững giá.
Với các hồ sơ pháp lý liên quan đến đất trồng cây lâu năm, việc tự làm thường tốn thời gian và tiềm ẩn rủi ro.
Dịch vụ lên thổ cư Hưng Yên giúp nhà đầu tư:
Rà soát khả năng xử lý ngay từ đầu
Tránh mua phải đất “không lối ra”
Tối ưu thời gian và chi phí
Đây là lý do vì sao nhà đầu tư lớn hiếm khi tự làm một mình.
So với nhiều khu vực khác, Văn Giang sở hữu lợi thế đặc biệt:
Khoảng cách gần Hà Nội
Hạ tầng ngày càng hoàn thiện
Nhu cầu ở thực cao và ổn định
Những yếu tố này giúp giá trị đất sau khi hoàn thiện pháp lý có sức bật mạnh hơn.
Giai đoạn “mua gì cũng thắng” đã qua. Thị trường hiện nay chỉ ưu ái những tài sản có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng và phù hợp quy hoạch.
Đất trồng cây lâu năm được xử lý đúng hướng chính là một trong số ít phân khúc còn nhiều dư địa tăng trưởng.
Trong 3–5 năm tới, quỹ đất ở quanh Hà Nội sẽ tiếp tục thu hẹp. Những thửa đất trồng cây lâu năm đã chuyển đổi hợp pháp sẽ trở thành tài sản khan hiếm.
Nhà đầu tư đi trước một bước sẽ là người hưởng lợi lớn nhất.
Chuyển đất trồng cây sang đất ở không phải là con đường dành cho người nóng vội. Đây là chiến lược của những nhà đầu tư hiểu địa phương, nắm pháp lý và đủ kiên nhẫn.
Nếu chọn đúng vị trí tại Văn Giang, bài toán lợi nhuận mang lại hoàn toàn xứng đáng với thời gian và công sức bỏ ra.