Nếu 5–7 năm trước, đất ao thường bị xem là tài sản khó thanh khoản thì hiện nay bức tranh đã thay đổi hoàn toàn. Có ba lý do chính:
Thứ nhất, quỹ đất ở tại Văn Giang, Nghĩa Trụ, Mễ Sở ngày càng khan hiếm. Người dân địa phương gần như không còn đất ở để bán, trong khi nhu cầu mua ở thực và đầu tư vẫn tăng đều. Lên thổ cư tại Hưng Yên vì thế đang trở thành từ khóa hành động của những người đi trước, hiểu thị trường và dám làm bài bản.
Thứ hai, đất ao thường có giá thấp hơn 30–50% so với đất ở cùng vị trí. Đây chính là “biên an toàn” giúp nhà đầu tư kiểm soát rủi ro.
Thứ ba, nhiều ao nằm xen kẽ khu dân cư cũ, sử dụng ổn định hàng chục năm. Khi được xử lý pháp lý đúng cách, giá trị tài sản tăng rất mạnh.
Về bản chất, đây là quá trình chuyển đổi đất ao (thường là đất nuôi trồng thủy sản hoặc đất vườn ao liền kề) sang đất ở theo quy định. Tuy nhiên, dưới góc nhìn đầu tư, cần hiểu sâu hơn:
Không phải toàn bộ diện tích ao đều có thể chuyển
Mỗi xã, mỗi vị trí có hạn mức khác nhau
Thời gian và chi phí quyết định hiệu quả đầu tư
Nhà đầu tư chuyên nghiệp không hỏi “có làm được không” mà hỏi “làm được bao nhiêu, trong bao lâu, lợi nhuận ròng là bao nhiêu”.
Việc xóa cấp huyện và sáp nhập địa giới hành chính khiến hồ sơ đất đai được rà soát lại toàn diện. Điều này tạo ra hai nhóm đất ao rất rõ ràng:
Nhóm thứ nhất là ao nằm trong khu dân cư cũ, có lịch sử sử dụng lâu dài, không tranh chấp. Đây là nhóm có khả năng xử lý pháp lý tốt.
Nhóm thứ hai là ao nằm tách biệt, xa khu dân cư, thường gặp khó khăn hơn và phù hợp với chiến lược giữ dài hạn.
Nhà đầu tư thông minh chỉ tập trung vào nhóm thứ nhất, nơi xác suất thành công cao nhất.
Từ thực tế thị trường, các khu vực được săn tìm nhiều nhất bao gồm:
Ao nằm sau đất ở trong cùng thửa tại xã Văn Giang
Ao xen kẽ khu dân cư lâu năm tại Nghĩa Trụ
Ao nhỏ nằm trong xóm làng cũ ở Mễ Sở, Phụng Công
Những ao này thường có diện tích vừa phải, dễ xử lý và phù hợp với nhu cầu ở thực sau khi hoàn tất pháp lý.
Số liệu khảo sát tại khu vực Văn Giang cho thấy:
Giá đất ao: khoảng 8–15 triệu/m²
Giá đất ở cùng vị trí: 25–45 triệu/m²
Ngay cả khi chỉ chuyển đổi được một phần diện tích, tổng giá trị thửa đất sau hoàn thiện vẫn tăng mạnh. Đây chính là lý do vì sao lên thổ cư đất vườn hưng yên được xem là “đòn bẩy lợi nhuận” chứ không đơn thuần là thủ tục.
Sai lầm phổ biến của nhà đầu tư mới là kỳ vọng thời gian quá ngắn. Trên thực tế, việc xử lý pháp lý đất ao thường cần nhiều bước, có thể kéo dài nhiều tháng hoặc hơn một năm tùy trường hợp.
Nhà đầu tư chuyên nghiệp luôn xác định đây là khoản đầu tư trung hạn, không dùng vốn nóng, không kỳ vọng lướt sóng.
Không phải ao nào cũng nên mua. Những rủi ro thường gặp gồm:
Ao nằm trong hành lang thoát lũ, thủy lợi
Ao vướng quy hoạch công cộng
Ao có nguồn gốc sử dụng không rõ ràng
Chỉ cần vướng một trong ba yếu tố này, khả năng xử lý pháp lý sẽ rất thấp.
Tại Hưng Yên, quy hoạch sử dụng đất được cập nhật theo giai đoạn. Một ao hôm nay có thể chưa phù hợp, nhưng ao bên cạnh lại nằm trong khu dân cư được định hướng mở rộng.
Chuyển mục đích sử dụng đất Hưng Yên vì thế không thể làm theo cảm tính. Mọi quyết định đều cần dựa trên bản đồ quy hoạch và thực tế địa phương.
Người dân Văn Giang có xu hướng giữ đất, ít bán. Khi họ bán ao, thường là ao không còn nhu cầu sử dụng hoặc cần tiền cho mục đích khác. Điều này tạo cơ hội cho nhà đầu tư biết nhìn xa.
Nhiều trường hợp ao được bán với giá thấp vì chủ đất không đủ hiểu biết pháp lý, trong khi người mua xử lý thành công đã tạo ra mức tăng giá rất lớn.
Đất ao thường rẻ hơn đất vườn, nhưng pháp lý phức tạp hơn. Đổi lại, biên lợi nhuận tiềm năng cũng cao hơn nếu xử lý thành công.
Đây là phân khúc dành cho nhà đầu tư có kinh nghiệm, không phù hợp với người mới thiếu kiến thức pháp lý.
Một chiến lược phổ biến gồm các bước:
Chọn vị trí ao trong khu dân cư
Mua với giá thấp, không vội vàng
Hoàn thiện pháp lý theo lộ trình
Bán ra khi thị trường khan hàng
Cách làm này đang được nhiều nhà đầu tư lâu năm tại Văn Giang áp dụng.
Thời điểm tốt nhất để bán là khi:
Pháp lý đã hoàn tất
Khu vực bắt đầu xuất hiện nhu cầu ở thực
Giá đất ở xung quanh có dấu hiệu tăng
Bán quá sớm sẽ bỏ lỡ biên lợi nhuận, bán quá muộn có thể gặp chu kỳ chững giá.
Với đất ao, việc tự làm pháp lý tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nhà đầu tư chuyên nghiệp thường tìm đến đơn vị am hiểu địa phương để:
Rà soát hồ sơ
Đánh giá khả năng xử lý
Lập lộ trình phù hợp
Dịch vụ lên thổ cư Hưng Yên vì vậy không chỉ giúp tiết kiệm thời gian mà còn tránh được những sai lầm tốn kém.
So với các khu vực khác trong tỉnh, Văn Giang có lợi thế vượt trội:
Gần Hà Nội
Hạ tầng phát triển nhanh
Nhu cầu ở thực cao
Những yếu tố này khiến đất ao tại đây có sức bật mạnh hơn sau khi hoàn thiện pháp lý.
Giai đoạn hiện nay không còn là thời của “mua gì cũng thắng”. Chỉ những tài sản có vị trí tốt, pháp lý xử lý được mới giữ được giá và tăng trưởng.
Đất ao là phân khúc điển hình của sự phân hóa này.
Trong 3–5 năm tới, quỹ đất ở quanh Hà Nội sẽ tiếp tục thu hẹp. Những tài sản được chuyển đổi hợp pháp từ đất ao sẽ trở thành hàng hiếm.
Nhà đầu tư đi trước một bước sẽ là người nắm lợi thế lớn nhất.
Lên thổ cư đất ao hưng yên không dành cho người thiếu kiên nhẫn hay chỉ tìm lợi nhuận ngắn hạn. Đây là chiến lược của nhà đầu tư hiểu địa phương, nắm pháp lý và biết chờ thời điểm.
Nếu chọn đúng ao, đúng vị trí tại Văn Giang, phần thưởng nhận được hoàn toàn xứng đáng với công sức bỏ ra.