Thực tế tại Hưng Yên cho thấy, không ít nhà đầu tư mua đất với kỳ vọng chuyển sang đất ở để tăng giá, nhưng sau đó mới phát hiện thửa đất nằm trong nhóm không được lên thổ cư. Hệ quả là:
Không thể xây dựng hợp pháp
Khó thanh khoản
Giá trị đầu tư giảm mạnh so với kỳ vọng
Việc hiểu rõ các trường hợp bị hạn chế là nền tảng sống còn cho nhà đầu tư chuyên nghiệp. Lên thổ cư tại Hưng Yên vì vậy không chỉ là câu chuyện thủ tục, mà là bài toán nhận diện rủi ro ngay từ khâu chọn đất.
Dù mỗi địa phương có đặc thù riêng, nhưng về bản chất, việc cho phép hay không cho phép chuyển mục đích sử dụng đất dựa trên 3 trụ cột chính:
Quy hoạch sử dụng đất
Hiện trạng và nguồn gốc thửa đất
Sự phù hợp với định hướng phát triển khu dân cư
Chỉ cần vướng một trong ba yếu tố này, khả năng không được lên thổ cư là rất cao.
Đây là nhóm phổ biến nhất không được lên thổ cư. Tại Văn Giang cũ, nhiều khu vực được quy hoạch làm:
Hành lang giao thông
Cây xanh cách ly
Công trình công cộng
Những thửa đất này dù đang canh tác ổn định vẫn không được phép chuyển sang đất ở.
Một số khu vực được đưa vào quy hoạch nhưng chưa triển khai nhiều năm. Nhà đầu tư thường nghĩ “treo lâu rồi sẽ bỏ”, nhưng thực tế, khi quy hoạch chưa hủy, đất vẫn không được chuyển mục đích.
Đất nằm trong hành lang an toàn đường bộ, đường thủy thường bị hạn chế nghiêm ngặt. Tại các trục lớn đi qua Văn Giang, nhiều thửa đất sát đường lớn không thể chuyển sang đất ở vì vướng hành lang.
Đất gần sông Bắc Hưng Hải, kênh mương lớn tại Mễ Sở, Phụng Công thường gặp tình trạng này. Dù vị trí đẹp, nhưng nếu nằm trong phạm vi bảo vệ công trình thủy lợi thì khả năng chuyển mục đích gần như bằng không.
Những thửa đất có nguồn gốc lấn chiếm, sử dụng không hợp pháp, dù đã tồn tại lâu năm, vẫn thuộc nhóm không được lên thổ cư. Đây là rủi ro rất lớn với người mua đất giá rẻ.
Một số trường hợp sử dụng đất sai mục đích trong thời gian dài nhưng không được cơ quan có thẩm quyền công nhận. Khi làm thủ tục, những vi phạm này sẽ bị “lật lại”.
Theo quy định từng thời kỳ, mỗi địa phương có quy định diện tích tối thiểu để được chuyển sang đất ở. Những thửa đất quá nhỏ, manh mún thường không đủ điều kiện.
Đất quá méo mó, không đảm bảo lối đi, không tiếp giáp đường giao thông hợp pháp cũng có nguy cơ cao không được lên thổ cư.
Một nguyên tắc bất di bất dịch là đất đang tranh chấp hoặc bị kê biên thi hành án sẽ không được giải quyết chuyển mục đích. Nhiều nhà đầu tư chỉ nhìn sổ đỏ mà bỏ qua yếu tố tranh chấp ngầm.
Tại một số khu vực ven sông, ven đê, chính quyền định hướng giữ quỹ đất cho nông nghiệp hoặc sinh thái. Những khu này thường bị hạn chế phát triển nhà ở, dẫn đến việc không cho phép chuyển sang đất ở.
Một số khu đất ven trục đường lớn, dù giá cao, nhưng lại vướng quy hoạch giao thông mở rộng. Nhà đầu tư mua vào với kỳ vọng chuyển mục đích thường thất vọng.
Đất ven kênh mương, sông nội đồng rất nhiều. Nếu không kiểm tra kỹ hành lang thủy lợi, khả năng không được lên thổ cư là rất lớn.
Một số khu đất nông nghiệp tập trung, được định hướng giữ sản xuất, không khuyến khích chuyển sang đất ở.
Có sổ đỏ là chắc chắn chuyển được
Đất dân đang ở thì sẽ được hợp thức
“Quan hệ tốt” là làm được
Thực tế, pháp lý đất đai ngày càng chặt chẽ. Những suy nghĩ này khiến nhiều người trả giá đắt.
Nhà đầu tư chuyên nghiệp thường làm 3 việc trước khi mua:
Kiểm tra quy hoạch chi tiết
Đối chiếu hiện trạng thực tế
Hỏi rõ định hướng sử dụng đất tại địa phương
Chuyển mục đích sử dụng đất Hưng Yên nếu không được kiểm tra từ đầu sẽ biến thành “canh bạc rủi ro”.
Trong một số trường hợp, nhà đầu tư vẫn có thể:
Chờ điều chỉnh quy hoạch trong tương lai
Chuyển hướng sử dụng theo mục đích khác
Định giá lại để đầu tư dài hạn
Tuy nhiên, đây là chiến lược dài hơi, không phù hợp với người cần xoay vòng vốn nhanh.
Câu trả lời nằm ở chiến lược. Một số nhà đầu tư chấp nhận đất không chuyển được để:
Đón đầu quy hoạch dài hạn
Khai thác sản xuất hoặc cho thuê
Giữ đất chờ thời
Nhưng chiến lược này chỉ phù hợp với người rất hiểu khu vực.
Người am hiểu địa phương có thể chỉ ra ngay thửa đất nào nằm trong nhóm không được lên thổ cư chỉ sau vài phút xem hồ sơ. Đây là lợi thế mà nhà đầu tư ngoài khu vực thường không có.
Dịch vụ lên thổ cư Hưng Yên trong trường hợp này không chỉ là làm thủ tục, mà là tư vấn loại bỏ rủi ro ngay từ đầu.
Không ít trường hợp tại Văn Giang mua đất rẻ hơn thị trường 20–30% nhưng sau đó không thể chuyển sang đất ở. Kết quả là:
Không bán được
Không xây được
Giá trị thực thấp hơn nhiều so với kỳ vọng
Những bài học này cho thấy tầm quan trọng của việc nhận diện sớm rủi ro.
Không được lên thổ cư không phải là chuyện hiếm, mà là thực tế rất phổ biến nếu nhà đầu tư thiếu hiểu biết pháp lý. Tại Hưng Yên nói chung và Văn Giang cũ nói riêng, việc hiểu rõ các trường hợp bị cấm chuyển mục đích chính là “tấm lá chắn” bảo vệ vốn đầu tư.
Nhà đầu tư thông minh không chỉ hỏi “làm được không”, mà phải hỏi “có vướng gì không” trước khi xuống tiền.