Theo Nghị quyết 202/2025/QH15 về sắp xếp toàn bộ diện tích tự nhiên, quy mô dân số của tỉnh Thái Bình và tỉnh Hưng Yên thành tỉnh mới có tên là tỉnh Hưng Yên, và Nghị quyết 1666/NQ-UBTVQH15 về sắp xếp đơn vị hành chính cấp xã của tỉnh Hưng Yên (mới), huyện Văn Giang bước vào đợt “tái cấu trúc địa giới” lớn nhất trong nhiều năm.
Với nhà đầu tư chuyên nghiệp, câu hỏi cần đặt ra không phải là “đổi tên xã thành gì”, mà là:
Sau sáp nhập, dòng vốn sẽ chảy về đâu?
Khu nào của bất động sản văn giang sẽ trở thành lõi đô thị mới?
Và đâu là vùng “đệm vàng” để xuống tiền trước khi mặt bằng giá kịp phản ánh hết câu chuyện?
Bài viết này sẽ đi thẳng vào góc nhìn đó.
Từ bài giải đáp của Thư viện Pháp luật, dựa trên Nghị quyết 202/2025/QH15 và 1666/NQ-UBTVQH15, cấu trúc hành chính huyện Văn Giang thay đổi như sau:
Trước khi sắp xếp, huyện Văn Giang có 1 thị trấn và 11 xã:
Thị trấn: Văn Giang (huyện lỵ).
Các xã: Cửu Cao, Liên Nghĩa, Long Hưng, Mễ Sở, Nghĩa Trụ, Phụng Công, Tân Tiến, Thắng Lợi, Vĩnh Khúc, Xuân Quan, Bình Minh (thuộc Khoái Châu nhưng thực tế nằm trong không gian phát triển liền kề).
Sau khi sắp xếp đơn vị hành chính cấp xã năm 2025, toàn bộ các xã/thị trấn này được gom, sáp nhập thành 4 “siêu xã”:
Xã Nghĩa Trụ (mới):
Hình thành từ sáp nhập toàn bộ diện tích và dân số của các xã Long Hưng, Vĩnh Khúc và Nghĩa Trụ.
Xã Phụng Công (mới):
Hình thành từ sáp nhập Xuân Quan, Cửu Cao và Phụng Công.
Xã Văn Giang (mới):
Hình thành từ sáp nhập xã Tân Tiến, xã Liên Nghĩa và thị trấn Văn Giang.
Xã Mễ Sở (mới):
Hình thành từ sáp nhập xã Bình Minh (huyện Khoái Châu), xã Thắng Lợi và xã Mễ Sở.
Nói cách khác, từ một huyện với 1 thị trấn và 11 xã, sau sáp nhập, huyện Văn Giang còn 4 đơn vị hành chính cấp xã với diện tích, quy mô dân số lớn hơn rất nhiều.
Với nhà đầu tư, đây không chỉ là “tin hành chính”. Đây là bản đồ mới để định vị lại toàn bộ câu chuyện đất nền văn giang, từ vị trí, quy hoạch đến biên độ tăng giá.
Tại sao Nhà nước phải sáp nhập đơn vị hành chính cấp xã?
Có ba lý do cốt lõi:
Tinh gọn bộ máy, tăng hiệu quả quản lý.
Phù hợp với mật độ dân số, không gian đô thị hoá thực tế.
Tạo điều kiện lập quy hoạch, phân bổ hạ tầng, dịch vụ công ở quy mô lớn hơn.
Với Văn Giang, việc gom 3–4 xã nhỏ thành một “siêu xã” là tín hiệu rõ ràng rằng khu vực này không còn được nhìn như “vùng thuần nông”, mà là phần của không gian đô thị – công nghiệp – dịch vụ đang mở rộng từ phía Đông Hà Nội.
Khi đơn vị hành chính lớn hơn:
Quy hoạch giao thông, khu dân cư, thương mại, dịch vụ sẽ được vẽ ở tầm khu vực, thay vì manh mún từng xã nhỏ.
Nguồn lực đầu tư công (đường, trường, trạm) được phân bổ tập trung, tạo ra những trục hạ tầng “xương sống” mới.
Điều này tác động trực tiếp đến cách thị trường định giá đất văn giang, đặc biệt là các trục chính, khu trung tâm mới của 4 xã.
Nếu anh đang cầm trong tay bản đồ cũ, đây là lúc phải thay bằng bản đồ hành chính mới, bởi vì:
Lô đất anh đang xem hôm qua thuộc Long Hưng, nay nằm trong xã Nghĩa Trụ.
Đất Cửu Cao, Xuân Quan anh quan tâm nhiều năm nay, giờ chính thức nằm trong xã Phụng Công.
Lô đất mặt đường ở thị trấn Văn Giang, sau sáp nhập, thuộc xã Văn Giang (mới) cùng với Tân Tiến, Liên Nghĩa.
Và khi tên xã thay đổi, câu chuyện bất động sản văn giang ở từng vùng cũng đổi cấp độ.
Tổ hợp Long Hưng – Vĩnh Khúc – Nghĩa Trụ lâu nay vốn đã được nhiều nhà đầu tư để ý nhờ vị trí kết nối tốt, quỹ đất rộng và khả năng hưởng lợi từ các trục giao thông chính.
Khi 3 xã này sáp nhập thành một xã Nghĩa Trụ mới:
Diện tích tự nhiên và quy mô dân số tăng lên đáng kể.
Định hướng phát triển không còn ở tầm “xã lẻ”, mà là một đơn vị lớn đủ sức chứa các khu dân cư mới, cụm dịch vụ, thậm chí là các dự án quy mô.
Với đất văn giang khu này, nhà đầu tư cần chú ý:
Các trục đường liên xã cũ có khả năng biến thành trục xương sống nội vùng của xã mới.
Khu nào có quỹ đất nền văn giang diện tích 60–120 m², ô tô vào, dân cư sẵn, gần trục chính, rất dễ được thị trường định giá lại trong 3–5 năm tới.
Đất thổ cư Long Hưng, Vĩnh Khúc, đất Nghĩa Trụ Văn Giang từ nay sẽ cùng “chung hộ khẩu xã Nghĩa Trụ”, thuận lợi cho câu chuyện quy hoạch và hạ tầng.
Nhà đầu tư chuyên nghiệp sẽ không còn nhìn từng xã rời rạc, mà nhìn Nghĩa Trụ (mới) như một “vùng biên” đang lớn lên cùng với toàn huyện.
Đây có lẽ là “siêu xã” được giới đầu tư nhắc nhiều nhất.
Xuân Quan, Cửu Cao, Phụng Công từ lâu đã nằm trong vùng chịu ảnh hưởng trực tiếp của Ecopark, The Empire và chuỗi đô thị ven sông Hồng. Khi ba xã này chính thức nhập thành xã Phụng Công (mới), toàn bộ vùng ven đại đô thị phía Đông Hà Nội được gom vào một đơn vị hành chính thống nhất.
Điều này đồng nghĩa:
Mọi quy hoạch sau này (đường kết nối, khu dân cư, thương mại dịch vụ) được vẽ trên một “tấm bản đồ lớn”, tối ưu hơn cho cả vùng.
Bất động sản văn giang khu này không còn là câu chuyện “đất làng cạnh Ecopark”, mà là một phần của không gian đô thị – dịch vụ cấp huyện, cấp tỉnh.
Với nhà đầu tư đang săn bán đất văn giang quanh Ecopark:
Cần đặc biệt để ý các lô đất thổ cư, đất nền văn giang tại Cửu Cao, Phụng Công, Xuân Quan gần trục vào đại đô thị, khu dân cư mới, các tuyến đường dự kiến mở rộng.
Các lô đất diện tích 50–100 m², ô tô vào, pháp lý sạch, cách cổng Ecopark hoặc trục chính vài phút di chuyển, là loại hàng sẽ rất khó mua được “giá cũ” khi tên xã Phụng Công (mới) đi vào quen thuộc trên giấy tờ, bản đồ, hồ sơ ngân hàng.
Tân Tiến, Liên Nghĩa và thị trấn Văn Giang vốn đã là trung tâm của huyện, nơi hội tụ hạ tầng, dịch vụ, cơ quan hành chính. Việc sáp nhập 3 đơn vị này thành xã Văn Giang (mới) cho thấy rất rõ định hướng:
Mở rộng “trung tâm huyện” theo hướng không gian,
Tạo một vùng lõi đủ lớn để đón các dòng vốn, dự án, tiện ích mới.
Với nhà đất Văn Giang khu trung tâm, nhà đầu tư cần lưu ý:
Các tuyến như Phó Đức Chính, trục chính thị trấn, đường liên xã nối Tân Tiến – Liên Nghĩa – khu hành chính sẽ trở thành các trục thương mại – dịch vụ xương sống.
Đất nền văn giang tại Tân Tiến, Liên Nghĩa, trung tâm thị trấn (cũ) có mặt đường, ô tô tránh, gần chợ, trường, rất phù hợp mô hình nhà phố kết hợp kinh doanh, căn hộ mini, văn phòng.
Những lô diện tích 80–120 m², mặt tiền 5–6 m, đường 2 ô tô tránh, trước đây nằm ở những “xã riêng lẻ”, nay cùng thuộc một đơn vị hành chính Văn Giang (mới) – điều này giúp cả khu vực dễ dàng được định vị là “trung tâm mở rộng”, kéo mặt bằng giá lên gần nhau.
Việc đưa cả xã Bình Minh (huyện Khoái Châu) vào cùng “một nhà” với Thắng Lợi và Mễ Sở để tạo thành xã Mễ Sở (mới) cho thấy nhà làm quy hoạch đang nhìn khu vực này như một đơn vị không gian thống nhất.
Với đất văn giang khu Mễ Sở – Thắng Lợi:
Sự liên thông về địa giới hành chính sẽ kéo theo liên thông về hạ tầng, dịch vụ, giá đất.
Quỹ đất lớn, nhiều lô diện tích trên 150–200 m² tại Mễ Sở, Thắng Lợi, Bình Minh sẽ là “nguyên liệu” cho nhà đầu tư ưa thích chiến lược gom – chia – phát triển nhà ở, nhà vườn, tổ hợp cho thuê.
Nơi đây không còn là “vùng giáp ranh Văn Giang – Khoái Châu” khó gọi tên, mà là một xã Mễ Sở thống nhất – thuận lợi cho việc làm hồ sơ, thủ tục, tín dụng, và quảng bá khi anh đưa sản phẩm lên sàn.
Khi đơn vị hành chính cấp xã thay đổi, toàn bộ:
Sổ đỏ,
Hợp đồng chuyển nhượng,
Hồ sơ quy hoạch,
Giấy phép xây dựng,
sẽ dần cập nhật theo tên xã mới. Với nhà đầu tư mua đất văn giang giai đoạn 2025–2027, việc hiểu rõ “xã cũ – xã mới” là bắt buộc nếu không muốn:
Bị rối khi kiểm tra quy hoạch (bản đồ mới ghi Nghĩa Trụ, Mễ Sở, Phụng Công, Văn Giang; trong khi sổ cũ ghi Long Hưng, Cửu Cao, Xuân Quan…).
Hoặc chậm trễ khi làm thủ tục do khai nhầm tên đơn vị hành chính.
Một nhà đầu tư chuyên nghiệp sẽ luôn cầm trong tay:
Bảng đối chiếu “xã cũ – xã mới” của huyện Văn Giang.
Danh sách rõ: lô đất thuộc thôn nào, xã cũ nào, xã mới nào.
Đây chính là nền tảng để anh “đọc vị” đúng từng mảnh bất động sản văn giang, không bị lẫn lộn khi thị trường chuyển sang ngôn ngữ hành chính mới.
Khi gom 3–4 xã nhỏ thành một xã lớn, mọi bài toán hạ tầng đều được đặt lại:
Đường liên xã cũ có thể nâng cấp thành trục chính xã mới.
Một số nút giao, điểm kết nối với vành đai 4, tỉnh lộ, đường hướng về Hà Nội hoặc khu công nghiệp sẽ được xác định là “cửa ngõ xã”.
Khu chợ, trung tâm hành chính, trường học có thể được đầu tư nâng cấp để phục vụ quy mô dân số lớn hơn.
Với đất nền văn giang nằm dọc các tuyến đang hoặc sẽ được nâng cấp, nhà đầu tư đang nắm giữ “đất trên trục tăng trưởng”. Câu chuyện không còn là “ngõ làng 3m”, mà là:
Đường chính xã mới 7–10 m,
Mặt tiền thương mại nhỏ,
Lưu lượng giao thông lớn hơn nhiều.
Nhà đầu tư không định giá đất bằng thước đo hiện tại, mà bằng kỳ vọng 3–5 năm tới. Việc tỉnh Hưng Yên (mới) – sau khi sáp nhập với Thái Bình – cùng hàng loạt huyện, xã được tái cấu trúc hành chính, gửi đi một thông điệp:
Khu vực này nằm trong chiến lược dài hạn về phát triển không gian đô thị – công nghiệp – dịch vụ của vùng Đồng bằng sông Hồng.
Văn Giang trong bức tranh đó là:
Cửa ngõ phía Đông Nam của Hà Nội,
Trung tâm của chuỗi đô thị ven sông,
Và điểm hội tụ giữa đại đô thị (Ecopark, Vinhomes), khu công nghiệp, các trục giao thông huyết mạch.
Không có gì ngạc nhiên nếu tâm lý thị trường sẽ dần “định vị lại” rằng:
Những lô nhà đất Văn Giang trong 4 xã mới không chỉ là đất huyện, mà là “đất đô thị tương lai”.
Những vị trí đẹp tại Phụng Công (mới), Văn Giang (mới), Nghĩa Trụ (mới), Mễ Sở (mới) sẽ trở thành điểm nóng mỗi khi có đợt điều chỉnh giá đất, thông qua bảng giá nhà nước hoặc thị trường.
Thay vì hỏi chung chung “đất khu Văn Giang giờ bao nhiêu”, nhà đầu tư nên:
Chia rõ 4 xã: Nghĩa Trụ – Phụng Công – Văn Giang – Mễ Sở.
Trong mỗi xã, lấy bản đồ giao thông + bản đồ quy hoạch, khoanh:
Trục chính,
Khu dân cư hiện hữu,
Khu cận kề dự án lớn,
Khu có tiềm năng trở thành “cửa ngõ”.
Đó là nơi anh nên tập trung đi xem đất nền văn giang đầu tiên.
Nếu mục tiêu ở thật:
Ưu tiên lô 60–100 m², ô tô vào, gần chợ, trường, trong phạm vi 4 xã mới.
Đây là nhóm nhà đất Văn Giang dễ thanh khoản nhất sau này.
Nếu mục tiêu dòng tiền:
Tìm các lô gần khu đô thị, khu công nghiệp, trường đại học, đường lớn.
Thiết kế nhà trọ, căn hộ mini, nhà phố cho thuê.
Nếu mục tiêu tăng giá vốn:
Săn các lô đất văn giang trên trục hạ tầng đang – sẽ được nâng cấp,
Hoặc những khu vực mới được hưởng lợi trực tiếp từ việc sáp nhập (ví dụ: khu giáp ranh giữa các xã cũ nay nằm ở “tâm” của xã mới).
Giai đoạn 2025–2026 là thời điểm:
Tên xã cũ – mới còn chồng lấn,
Một số người dân, thậm chí môi giới chưa kịp cập nhật hết thông tin,
Thị trường vừa có cảm giác “mới”, vừa chưa kịp định giá lại toàn bộ.
Đây chính là giai đoạn mà nhà đầu tư chịu khó đọc kỹ nghị quyết, hiểu rõ địa giới, biết phân tích sẽ có lợi thế cạnh tranh cực lớn:
Anh nhìn thấy tương lai giá đất Phụng Công (mới) khi gom cả Cửu Cao, Xuân Quan, Phụng Công.
Anh hiểu giá trị bất động sản văn giang tại Nghĩa Trụ (mới) khi nó là tổ hợp Long Hưng – Vĩnh Khúc – Nghĩa Trụ.
Anh nhận ra rằng, một lô đất nền văn giang trước đây bị coi là “rìa xã X”, nay nằm ngay mặt trục chính xã mới.
Người vào thị trường với mindset đó sẽ khác hoàn toàn với người chỉ hỏi “giờ một mét bao nhiêu”.
Thay đổi đơn vị hành chính không tự động làm giá đất tăng gấp đôi qua một đêm. Nhưng với một huyện đang ở giữa giao điểm:
Sáp nhập tỉnh,
Tái cấu trúc xã,
Bùng nổ hạ tầng,
Sự hiện diện của các đại đô thị và khu công nghiệp,
thì việc Văn Giang được “vẽ lại” địa giới xã là một tín hiệu không thể bỏ qua.
Nếu anh coi mình là nhà đầu tư chuyên nghiệp, thì đọc xong Nghị quyết 202/2025/QH15, 1666/NQ-UBTVQH15 và bài phân tích này, bước hợp lý tiếp theo không phải là tra giá trên mạng thêm 2 tiếng, mà là:
Mở bản đồ hành chính mới của huyện,
Đánh dấu bốn xã Nghĩa Trụ – Phụng Công – Văn Giang – Mễ Sở,
Lên lịch một – hai buổi cuối tuần chạy xe thẳng xuống hiện trường.
Một buổi đứng ở trục chính Phụng Công (mới), nhìn dòng xe ra vào Ecopark – The Empire.
Một buổi đi dọc các tuyến đang lên của Nghĩa Trụ (mới) hay Mễ Sở (mới), nói chuyện với người dân, môi giới địa phương.
Những gì anh thấy, nghe, cảm nhận được ở ngoài thực địa sẽ là câu trả lời rõ nhất cho câu hỏi:
“Trong 4 xã mới của Văn Giang sau sáp nhập 2025, mình sẽ đặt tiền vào đâu trước?”
Và đó cũng là lúc đất văn giang không còn là những dấu chấm vô tri trên sổ đỏ, mà trở thành những điểm chiến lược trong chính danh mục đầu tư dài hạn của anh.