Sự thay đổi này không chỉ mang tính hành chính mà còn tác động trực tiếp đến cách định giá quỹ đất, quy hoạch hạ tầng và chiến lược đầu tư trung – dài hạn. Khi cấp huyện không còn tồn tại, các xã trở thành đơn vị hành chính trực tiếp kết nối với tỉnh và vùng thủ đô mở rộng. Điều này làm cho những khu vực có vị trí chiến lược như Văn Giang nổi lên như một cực tăng trưởng mới, đặc biệt là những khu đất nằm gần trục giao thông trọng điểm Vành đai 4.
Sau khoảng 120 từ đầu tiên, nhà đầu tư chuyên nghiệp thường bắt đầu tìm điểm chạm thông tin mang tính định hướng. Đây cũng là lúc nhiều người chủ động tham chiếu các thị trường đã có thanh khoản thực tế thông qua các kênh như bán đất thổ cư tại Hưng Yên để so sánh và đánh giá tiềm năng.
Vành đai 4 vùng Thủ đô có tổng chiều dài hơn 112 km, đi qua Hà Nội, Hưng Yên và Bắc Ninh. Riêng đoạn qua Hưng Yên dài khoảng 19 km, cắt qua chính khu vực Văn Giang – Nghĩa Trụ – Mễ Sở. Đây không phải là tuyến đường dành cho đầu cơ sóng ngắn mà là hạ tầng xương sống định hình không gian phát triển trong 20–30 năm tới.
Theo các báo cáo quy hoạch, Vành đai 4 có khả năng giảm tải từ 30–40% lưu lượng cho Vành đai 3, đồng thời mở ra các cụm logistics, khu đô thị vệ tinh và vùng sản xuất công nghệ cao. Điều quan trọng là: đất ở gần Vành đai 4 không tăng giá theo tin đồn, mà tăng theo tiến độ giải ngân và khai thác thực tế.
Văn Giang sở hữu lợi thế hiếm có khi vừa nằm sát Hà Nội, vừa là điểm giao cắt của các tuyến kết nối như cao tốc Hà Nội – Hải Phòng, đường liên tỉnh Hưng Yên – Hà Nội, và đặc biệt là trục Vành đai 4. Trong bán kính 5–7 km, nhà đầu tư có thể tiếp cận hàng loạt khu đô thị lớn, khu công nghiệp và cụm dân cư hiện hữu với mật độ cao.
Một trong những yếu tố khiến giới đầu tư chuyên nghiệp đặc biệt quan tâm đến Văn Giang sau sáp nhập là việc “reset” mặt bằng quy hoạch. Khi cấp huyện bị xóa bỏ, nhiều đồ án cũ không còn phù hợp sẽ được điều chỉnh, mở ra dư địa tăng giá cho những khu đất nằm ngoài vùng lõi đô thị cũ nhưng lại sát các trục hạ tầng mới.
Tại các xã mới như Nghĩa Trụ và Mễ Sở, quỹ đất ở hiện hữu vẫn còn tương đối dồi dào so với mặt bằng khu Đông Hà Nội. Giá giao dịch thực tế giai đoạn cuối 2025 dao động từ 28–45 triệu đồng/m² tùy vị trí, thấp hơn đáng kể so với các khu vực giáp ranh Long Biên hay Gia Lâm, trong khi khoảng cách di chuyển chỉ từ 15–25 phút.
Những con số này là lý do nhiều dòng tiền lớn đang âm thầm dịch chuyển. Không phải ngẫu nhiên mà các nhà đầu tư có kinh nghiệm thường so sánh dữ liệu giao dịch tại Văn Giang với các thị trường đã trưởng thành thông qua mua bán đất thổ cư Hưng Yên để tìm ra biên độ tăng giá hợp lý nhất.
Nhà đầu tư chuyên nghiệp không chạy theo đám đông. Họ nhìn vào ba yếu tố cốt lõi: tính khan hiếm, khả năng khai thác và dư địa tăng giá. Văn Giang hội tụ đủ cả ba.
Thứ nhất, tính khan hiếm đến từ việc quỹ đất ở gần Vành đai 4 không thể mở rộng vô hạn. Khi hạ tầng hoàn thiện, những lô đất có pháp lý rõ ràng, tiếp cận giao thông thuận lợi sẽ trở thành tài sản nắm giữ dài hạn.
Thứ hai, khả năng khai thác không chỉ nằm ở việc chờ tăng giá. Với mật độ dân cư ngày càng cao, đất ở tại các xã mới có thể khai thác đa dạng: nhà ở cho chuyên gia, nhà trọ chất lượng cao, shophouse quy mô nhỏ phục vụ cư dân địa phương.
Thứ ba, dư địa tăng giá được hỗ trợ bởi chính sách phát triển vùng thủ đô mở rộng. Khi Hà Nội siết chặt quỹ đất nội đô, dòng vốn sẽ tiếp tục lan tỏa sang các khu vực vệ tinh có kết nối nhanh, trong đó Văn Giang là điểm sáng rõ nét.
Nếu đặt Văn Giang lên bàn cân với Gia Lâm, Đông Anh hay Hoài Đức, điểm khác biệt lớn nhất nằm ở mặt bằng giá và tốc độ đô thị hóa. Gia Lâm và Đông Anh đã trải qua ít nhất hai chu kỳ tăng giá mạnh, biên lợi nhuận hiện tại không còn hấp dẫn với nhà đầu tư mới.
Trong khi đó, Văn Giang đang ở giai đoạn đầu của chu kỳ. Hạ tầng đã rõ, quy hoạch đã hình thành, nhưng giá vẫn chưa phản ánh hết tiềm năng. Đây chính là “vùng trũng” mà giới đầu tư chuyên nghiệp luôn tìm kiếm.
Thực tế cho thấy, nhiều giao dịch lớn không xuất hiện công khai mà diễn ra thông qua các kênh chuyên sâu về đất thổ cư Hưng Yên, nơi tập trung dữ liệu thực và người mua có năng lực tài chính rõ ràng.
Không có thị trường nào chỉ toàn cơ hội. Với Văn Giang, rủi ro lớn nhất nằm ở việc chọn sai vị trí hoặc pháp lý chưa hoàn chỉnh. Những lô đất nằm quá xa trục giao thông chính, hoặc vướng quy hoạch treo, sẽ khó tăng giá trong ngắn và trung hạn.
Nhà đầu tư chuyên nghiệp thường áp dụng nguyên tắc “3 kiểm tra”: kiểm tra quy hoạch, kiểm tra pháp lý, kiểm tra thanh khoản khu vực. Chỉ khi cả ba yếu tố đều đạt yêu cầu, họ mới giải ngân.
Ngoài ra, việc phân bổ vốn theo từng giai đoạn cũng là chiến lược quan trọng. Thay vì dồn toàn bộ nguồn lực vào một thương vụ, nhiều nhà đầu tư chọn cách mua gom từng phần, đón đầu các mốc hoàn thiện hạ tầng để tối ưu lợi nhuận.
Bước sang năm 2026, tâm lý thị trường bất động sản đã có nhiều thay đổi. Nhà đầu tư không còn chạy theo tin đồn mà chú trọng vào giá trị thực và khả năng giữ tài sản. Trong bối cảnh đó, đất ở gần các tuyến hạ tầng chiến lược như Vành đai 4 trở thành lựa chọn ưu tiên.
Văn Giang, với vị trí cửa ngõ phía Đông Nam Hà Nội, đang dần được nhìn nhận như một phần mở rộng tự nhiên của đô thị thủ đô. Khi ranh giới hành chính mờ đi, giá trị vị trí sẽ là yếu tố quyết định.
Ở giai đoạn gần cuối chu kỳ phân tích, nhiều nhà đầu tư quay lại rà soát danh mục thông qua các kênh chuyên sâu về bán đất thổ cư tại Hưng Yên để đánh giá lại chiến lược nắm giữ hay tái cơ cấu.
Đối với nhà đầu tư chuyên nghiệp, cơ hội không nằm ở những nơi đã tăng giá gấp nhiều lần, mà ở những khu vực đang chuẩn bị bứt phá. Văn Giang sau sáp nhập, với lợi thế hạ tầng Vành đai 4 và mặt bằng giá còn “dễ thở”, đang đứng đúng vị trí đó.
Đây không phải lời kêu gọi hành động theo cảm xúc, mà là kết quả của phân tích dữ liệu, quy hoạch và dòng tiền. Ai hiểu được điều này sớm hơn sẽ nắm lợi thế lớn hơn trong chu kỳ tới. Và khi thị trường nhận ra giá trị thực của khu vực này, biên lợi nhuận dành cho người đến sau sẽ không còn nhiều.