Sự thay đổi này không đơn thuần là điều chỉnh tên gọi. Với nhà đầu tư chuyên nghiệp, đây là tín hiệu cho thấy một chu kỳ tái định giá đang bắt đầu. Khi ranh giới hành chính cũ bị xóa bỏ, tư duy phát triển không còn bị bó hẹp theo “huyện – xã” truyền thống, mà chuyển sang logic mới: trục giao thông – mật độ dân cư – khả năng khai thác kinh doanh.
Trong bức tranh đó, những lô đất thổ cư mặt đường tại Văn Giang nổi lên như một tài sản chiến lược. Đây không phải là sản phẩm để chờ tăng giá thụ động, mà là công cụ tạo dòng tiền, đồng thời sở hữu biên độ tăng trưởng dài hạn.
Khoảng sau 120 từ đầu tiên, giới đầu tư thường bắt đầu soi chiếu thị trường Văn Giang với các khu vực đã hình thành thanh khoản rõ ràng thông qua những kênh như bán đất thổ cư tại Hưng Yên, từ đó nhận ra sự chênh lệch đáng kể về giá trị khai thác thực tế.
Trong mọi chu kỳ bất động sản, đất mặt đường kinh doanh luôn giữ một vị trí đặc biệt. Lý do rất rõ ràng:
Thứ nhất, tính khan hiếm. Đường thì có giới hạn, nhưng nhu cầu kinh doanh thì không ngừng tăng. Đặc biệt tại các xã mới sau sáp nhập, những tuyến đường trục chính gần như đã “đóng khung” về mặt quy hoạch.
Thứ hai, khả năng tạo dòng tiền ngay. Không cần chờ thị trường nóng lên, nhà đầu tư có thể khai thác cho thuê, mở cửa hàng, hoặc kết hợp ở và kinh doanh.
Thứ ba, khả năng chống trượt giá. Khi lạm phát hoặc biến động kinh tế xảy ra, tài sản gắn liền với hoạt động thương mại thực tế luôn giữ giá tốt hơn so với đất thuần để ở trong ngõ sâu.
Văn Giang hội tụ đủ các yếu tố này. Mật độ dân cư tăng nhanh, dòng người dịch chuyển từ Hà Nội sang sinh sống và làm việc ngày càng rõ nét. Điều này khiến nhu cầu về mặt bằng kinh doanh tại các trục đường xã, đường liên khu vực tăng mạnh.
Một sai lầm phổ biến của nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm là đánh giá thấp quy mô kinh doanh tại khu vực ven đô. Văn Giang hiện nay không còn là vùng nông thôn truyền thống. Các xã mới đang chuyển mình mạnh mẽ sang mô hình bán đô thị, nơi nhu cầu tiêu dùng, dịch vụ và logistics ngày một lớn.
Theo thống kê nội bộ từ các sàn giao dịch địa phương, lưu lượng người qua lại trên một số trục đường chính tại Nghĩa Trụ và Mễ Sở đã tăng từ 25–40% chỉ trong vòng hai năm. Đây là nền tảng quan trọng để các mô hình kinh doanh như cửa hàng tiện lợi, showroom nhỏ, văn phòng dịch vụ, nhà hàng quy mô vừa phát triển.
Đối với nhà đầu tư chuyên nghiệp, điều hấp dẫn nhất không phải là giá hiện tại, mà là khả năng mở rộng biên lợi nhuận khi khu vực hoàn thiện hạ tầng và dân cư tăng mạnh. Chính vì vậy, nhiều người bắt đầu phân tích sâu dữ liệu từ thị trường mua bán đất thổ cư Hưng Yên để tìm ra những trục đường có tiềm năng khai thác cao nhất.
Cuối năm 2025, mặt bằng giá đất mặt đường tại các xã thuộc Văn Giang cũ dao động trong khoảng 45–75 triệu đồng/m², tùy vị trí và quy mô đường. So với các khu vực giáp ranh Hà Nội như Gia Lâm hay Long Biên, con số này vẫn thấp hơn từ 30–50%, trong khi khoảng cách di chuyển chỉ từ 15–20 phút.
Điều đáng chú ý là tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê. Một lô đất mặt đường rộng 80–120 m² có thể tạo ra dòng tiền từ 12–20 triệu đồng/tháng ngay trong giai đoạn đầu, chưa tính đến khả năng tăng giá tài sản theo thời gian.
Đây là lý do vì sao nhiều nhà đầu tư dài hạn coi Văn Giang là “vùng đệm sinh lời”, nơi vừa giữ vốn an toàn, vừa tạo dòng tiền đều đặn.
Nếu đặt Văn Giang cạnh Đông Anh, Hoài Đức hay Thanh Trì, điểm khác biệt lớn nhất nằm ở thời điểm chu kỳ. Đông Anh và Hoài Đức đã trải qua giai đoạn tăng nóng, giá mặt đường nhiều nơi đã phản ánh hết kỳ vọng.
Trong khi đó, Văn Giang mới chỉ ở giai đoạn đầu. Hạ tầng đang hoàn thiện, hành chính vừa tái cấu trúc, và tâm lý thị trường vẫn còn “chậm”. Đây chính là khoảng trống mà dòng tiền thông minh luôn tìm kiếm.
Không phải ngẫu nhiên mà nhiều giao dịch âm thầm diễn ra, dựa trên dữ liệu thực từ thị trường đất thổ cư Hưng Yên, thay vì quảng bá rầm rộ. Nhà đầu tư chuyên nghiệp hiểu rằng, lợi nhuận lớn thường đến từ những quyết định đi trước đám đông.
Đầu tư vào đất mặt đường không có nghĩa là không rủi ro. Tại Văn Giang, rủi ro lớn nhất nằm ở việc chọn sai trục đường: đường quy hoạch nhưng chưa triển khai, hoặc đường có lưu lượng thấp trong dài hạn.
Để kiểm soát rủi ro, giới đầu tư chuyên nghiệp thường áp dụng ba nguyên tắc:
Ưu tiên đường đã hình thành dân cư, có hoạt động kinh doanh thực tế.
Kiểm tra kỹ quy hoạch sử dụng đất và lộ giới.
Phân tích xu hướng dịch chuyển dân cư và hạ tầng trong bán kính 3–5 km.
Chỉ khi hội tụ đủ các yếu tố này, họ mới giải ngân, bất kể giá cao hay thấp tại thời điểm mua.
Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản được dự báo sẽ phân hóa mạnh. Những sản phẩm mang tính đầu cơ thuần túy sẽ gặp khó, trong khi tài sản có khả năng khai thác thực tiếp tục được săn đón.
Đất mặt đường tại Văn Giang nằm đúng “vùng an toàn” đó. Khi kinh tế phục hồi, nhu cầu mở rộng kinh doanh tăng lên, giá trị của mặt bằng thương mại sẽ được tái định giá nhanh hơn so với đất trong ngõ.
Ở giai đoạn gần cuối của chu kỳ phân tích, nhiều nhà đầu tư quay lại rà soát danh mục thông qua các kênh như bán đất thổ cư tại Hưng Yên để quyết định tăng tỷ trọng nắm giữ tại Văn Giang, thay vì các khu vực đã tăng nóng.
Đối với nhà đầu tư chuyên nghiệp, lợi nhuận không đến từ sự may mắn, mà từ khả năng nhìn thấy xu hướng trước khi nó trở nên hiển nhiên. Văn Giang sau sáp nhập, với lợi thế mặt đường kinh doanh, đang ở đúng thời điểm để đón dòng tiền chiến lược.
Khi thị trường còn đang quan sát, người hiểu cuộc chơi đã bắt đầu hành động. Và đến khi số đông nhận ra giá trị thực của khu vực này, biên lợi nhuận hấp dẫn nhất có thể đã thuộc về những người đi trước.