Nếu nhìn đúng, anh có thể vừa tối ưu chi phí thuê kho xưởng, vừa biến mình thành chủ đất – người nắm hạ tầng “đầu cuối” mà doanh nghiệp buộc phải tìm đến. Bài viết này đi thẳng vào hai câu hỏi:
Thuê kho, xưởng thế nào cho chuẩn – không lãng phí, không ôm rủi ro ngầm.
Từ góc nhìn đó, nên săn loại đất nào tại Văn Giang Hưng Yên để sau này cho thuê lại kho xưởng mà vẫn ăn biên tăng giá đất.
Thay vì ôm đất rồi chờ lên giá, ngày càng nhiều nhà đầu tư bắt đầu nhìn vào nhu cầu thuê nhà xưởng, thuê kho bãi thực tế:
Doanh nghiệp sẵn sàng thuê kho gần Hà Nội, gần cảng, gần cao tốc để tiết kiệm 10–20% chi phí vận chuyển mỗi năm.
Đơn vị thương mại điện tử, logistics cần kho phân phối cuối (last-mile) diện tích 300–1.000m², gần khu dân cư để ship nhanh.
Các xưởng sản xuất nhỏ, làng nghề, doanh nghiệp vệ tinh của khu công nghiệp luôn cần mặt bằng giá hợp lý, đi lại thuận tiện.
Trong bối cảnh đó, thuê mặt bằng làm nhà kho xưởng không còn là câu chuyện nội bộ của doanh nghiệp, mà là “đầu ra” trực tiếp cho những ai đang sở hữu hoặc chuẩn bị sở hữu đất kho xưởng tại các huyện vệ tinh như Văn Giang, Văn Lâm, Khoái Châu.
Muốn đầu tư bài bản vào đất phục vụ kho xưởng, anh cần hiểu rất rõ doanh nghiệp đang tìm gì khi đi thuê. Đó chính là 5 nhóm lưu ý cốt lõi dưới đây.
Trước khi ký bất kỳ hợp đồng thuê mặt bằng làm nhà kho xưởng nào, câu hỏi đầu tiên không phải là “giá bao nhiêu”, mà là:
Ngành nghề là gì? Sản xuất, lắp ráp, gia công hay chỉ lưu kho?
Sản lượng, tần suất xe ra vào, loại xe (tải nhẹ, container, xe bán tải)?
Cần thêm không gian văn phòng, khu kỹ thuật hay chỉ thuần kho?
Với một đơn vị sản xuất nhỏ, diện tích mặt bằng kho xưởng 500–1.000m² có thể đã đủ. Nhưng với doanh nghiệp logistics, đôi khi họ chấp nhận thuê diện tích lớn hơn để đổi lấy trục giao thông thuận tiện, nhiều đường ra – vào, dễ mở rộng trong tương lai.
Từ góc độ nhà đầu tư đất, đây là key:
Nếu khách thuê mục tiêu của anh là xưởng cơ khí, mộc, may, in ấn… hãy ưu tiên lô đất có khả năng xây nhà xưởng rộng, đường xe tải quay đầu.
Nếu nhắm tới thuê kho xưởng cho logistics, thương mại điện tử, hãy ưu tiên vị trí gần tỉnh lộ, cao tốc, vành đai 4, bán kính 15–20km quanh Hà Nội.
Khi hiểu đúng nhu cầu này, anh sẽ biết mình nên săn lô đất 300m², 500m² hay 1.000m² tại Văn Giang – và nên chọn xã nào để “đóng hàng”.
Trong thực tế, khi doanh nghiệp đi thuê kho xưởng, ba câu hỏi đầu tiên luôn xoay quanh vị trí:
Đường vào có đủ cho xe tải, container không?
Ra cao tốc, quốc lộ, vành đai mất bao lâu?
Khu này có an ninh, dễ tuyển công nhân không?
Đối với khu vực Văn Giang – Văn Lâm – Hưng Yên, các trục sau sẽ định hình giá thuê trong tương lai:
Vành đai 4 (đi qua địa phận Hưng Yên) – trục xương sống kết nối toàn vùng Thủ đô.
Các tỉnh lộ 377, 378, 379 – xương sống nội vùng nối Văn Giang, Văn Lâm, Khoái Châu, Yên Mỹ.
Các nhánh kết nối thẳng sang các khu đô thị lớn như Ecopark, Vinhomes Ocean Park 2, 3.
Từ đây, ta rút ra hai tầng vị trí:
Tầng 1: đất bám trực tiếp tỉnh lộ, cửa ngõ cụm công nghiệp – phù hợp kho, xưởng lớn, showroom, trung tâm phân phối.
Tầng 2: đất cách trục lớn 100–300m, nhưng đường ô tô thông, tải nhỏ vào được – rất hợp kho xưởng nhỏ, rất nhiều doanh nghiệp SME sẽ chọn tầng này vì giá hợp lý.
Nếu anh sở hữu đất ở tầng 2, giá mềm hơn 20–40% so với tầng 1 nhưng vẫn đáp ứng được tiêu chí giao thông, anh có lợi thế cực lớn: dễ cho doanh nghiệp thuê mặt bằng làm nhà kho xưởng mà vẫn giữ biên lợi nhuận đáng kể.
Doanh nghiệp nghiêm túc sẽ không mạo hiểm đặt kho xưởng ở nơi:
Điện chập chờn, công suất yếu.
Nước không ổn định, chất lượng kém, hệ thống thoát nước tệ.
Sóng điện thoại, internet kém, không đảm bảo quản lý hàng hóa.
Khi đi thuê, họ sẽ kiểm rất kỹ:
Trạm điện gần nhất, khả năng nâng công suất.
Hệ thống PCCC, bể nước, vòi chữa cháy, lối thoát hiểm.
Hệ thống camera, tường rào, bảo vệ nội khu.
Là nhà đầu tư đất, nếu anh muốn biến lô đất của mình thành “sản phẩm cho thuê kho xưởng”, ngay từ lúc săn đất đã phải nghĩ như chủ doanh nghiệp:
Đất có nằm trong hoặc gần khu dân cư/khu công nghiệp đã có sẵn hạ tầng điện 3 pha, nước sạch không?
Đường cống, thoát nước đã làm hay chưa? Vị trí có bị ngập khi mưa lớn không?
Nếu tự xây nhà kho xưởng trên đất, chi phí để đạt tiêu chuẩn tối thiểu cho doanh nghiệp thuê là bao nhiêu/m²?
Một số nhà đầu tư đất kho xưởng khôn ngoan thường chọn cách:
Mua đất thổ cư hoặc đất sản xuất trong vùng quy hoạch công nghiệp – dịch vụ.
Xây nhà xưởng/kho đạt tiêu chuẩn cơ bản (mái cao, thông thoáng, nền chịu tải tốt, điện 3 pha, PCCC tối thiểu).
Sau đó cho doanh nghiệp thuê mặt bằng làm nhà kho xưởng trọn gói – vừa cho thuê đất, vừa cho thuê hạ tầng, thu về suất sinh lời 8–12%/năm trong khi đất vẫn tăng giá.
Không ít doanh nghiệp phạm sai lầm thuê kho xưởng chỉ vừa đủ cho hiện tại, không tính đến 2–3 năm sau:
Hết chỗ chứa hàng.
Không đủ diện tích bố trí dây chuyền, văn phòng, bãi đỗ xe.
Buộc phải chuyển địa điểm, mất chi phí di dời, gián đoạn hoạt động.
Vì vậy, khi thuê, họ sẽ xem rất kỹ:
Diện tích nhà xưởng hữu dụng (không tính phần bị vát, bị chắn cột).
Bố trí khu sản xuất, kho, văn phòng, chỗ ra vào xe.
Khả năng thuê thêm diện tích liền kề trong tương lai.
Anh – với tư cách nhà đầu tư đất – nếu muốn cho thuê lâu dài, hãy ưu tiên:
Lô đất 300–500m² cho kho nhỏ; 800–1.500m² cho kho, xưởng quy mô vừa.
Mặt tiền đủ rộng cho hai làn xe ra vào (6–10m), chiều sâu tối thiểu 20–25m.
Nếu có thể, sở hữu liền kề 2–3 lô để khi khách thuê muốn mở rộng, anh có “hàng” đáp ứng.
Các lô đất như vậy tại Văn Giang – Long Hưng, Tân Tiến, Cửu Cao, Nghĩa Trụ – hiện vẫn còn ở mức giá hợp lý. Đó là lý do nhiều nhà đầu tư chuyên nghiệp đang âm thầm gom đất kho xưởng Văn Giang từ bây giờ.
Ở góc độ doanh nghiệp thuê kho xưởng, hợp đồng là “lá chắn” bảo vệ họ khỏi:
Tăng giá vô tội vạ sau 1–2 năm.
Các chi phí ẩn: phí quản lý, bảo trì, điện nước, an ninh…
Rủi ro chủ đất đòi lại mặt bằng giữa chừng.
Họ sẽ luôn hỏi:
Thời hạn thuê tối thiểu là bao lâu? 3, 5 hay 10 năm?
Giá thuê tăng thế nào mỗi năm?
Ai chịu chi phí sửa chữa lớn, nâng cấp công suất, hạ tầng?
Còn với anh – người chuẩn bị sở hữu đất và có thể xây kho xưởng cho thuê – thì hợp đồng là công cụ:
Khóa dòng thu ổn định nhiều năm (cash flow).
Tăng uy tín với ngân hàng khi dùng tài sản và hợp đồng thuê làm cơ sở vay vốn.
Hạn chế tối đa rủi ro tranh chấp với bên thuê.
Uy tín của anh – với tư cách “chủ cho thuê” – càng tốt, sau này càng dễ lấp đầy kho xưởng, giảm thời gian trống. Đây là lý do những chủ đất có hệ thống mặt bằng kho xưởng chuẩn mực ở Hưng Yên luôn kín khách, tỷ lệ trống thấp.
Khi hiểu rất rõ “checklist” của doanh nghiệp đi thuê, anh sẽ thấy một điều: phần lớn những thứ họ cần – vị trí, đường, hạ tầng, diện tích – đều quy về đất. Ai sở hữu đất đúng chỗ, người đó định nghĩa luật chơi.
Văn Giang Hưng Yên đang hội tụ đủ 4 yếu tố:
Gần Hà Nội, gần cầu, gần vành đai 4 – bán kính di chuyển 20–40 phút vào nội đô.
Giao cắt nhiều trục tỉnh lộ quan trọng (377, 378, 379…).
Lân cận các cụm công nghiệp, làng nghề, khu đô thị lớn (Ecopark, Vinhomes Ocean Park 2, 3).
Mặt bằng giá đất kho xưởng, đất dịch vụ ở nhiều xã vẫn còn thấp hơn nhiều so với quận, huyện nội thành.
Nếu anh chỉ ở vai “bên đi thuê”, anh đang trả tiền hàng tháng để sử dụng tài sản mà người khác sở hữu. Còn nếu anh bước lên vai “người sở hữu đất phục vụ kho xưởng”, anh có hai tầng lợi nhuận:
Lợi nhuận từ thuê mặt bằng làm nhà kho xưởng – dòng tiền đều, nhìn thấy ngay.
Lợi nhuận từ tăng giá đất – thường bùng lên mạnh theo từng nhịp hạ tầng.
Dưới đây là ba hướng đi mà nhiều nhà đầu tư đang áp dụng quanh khu vực Văn Giang – Văn Lâm – Khoái Châu:
Diện tích: 300–800m².
Vị trí: cách tỉnh lộ 50–200m, đường ô tô 2,5–3,5m, có thể nâng cấp.
Chiến lược: chuyển đổi mục đích (nếu cần), xây nhà xưởng kết cấu thép, mái tôn, cao 6–9m, sàn bê tông chịu tải, cho doanh nghiệp sản xuất nhỏ thuê kho xưởng.
Ưu điểm: vốn vào chưa quá lớn, dễ tìm lô, phù hợp nhà đầu tư 3–7 tỷ.
Diện tích: 150–300m².
Vị trí: mặt đường khu dịch vụ, gần khu công nghiệp, khu dân cư mới.
Chiến lược: xây kho – showroom, hoặc kho kết hợp văn phòng, cho doanh nghiệp logistics nhỏ, startup thương mại điện tử thuê mặt bằng làm nhà kho xưởng.
Ưu điểm: pháp lý sạch, dễ vay ngân hàng, dễ cho thuê và thanh khoản.
Vị trí: bám trực diện tỉnh lộ hoặc đường nhánh rộng, xe tải, container vào được.
Chiến lược: xây cụm 2–3 kho 300–500m² cho nhiều khách thuê, giảm rủi ro phụ thuộc một khách.
Ưu điểm: bài toán “dòng tiền + tăng giá” rất mạnh, phù hợp nhà đầu tư vốn lớn, muốn xây tài sản cốt lõi dài hạn.
Tóm lại, khi anh đi săn đất kho xưởng tại Văn Giang, checklist nên gồm:
Vị trí – giao thông:
Cách vành đai 4, cao tốc, tỉnh lộ bao xa?
Xe gì vào được? Tải nhẹ, tải nặng, container?
Pháp lý:
Sổ đỏ rõ ràng, mục đích sử dụng là đất ở, đất sản xuất kinh doanh, đất dịch vụ…
Có dính quy hoạch đường, hành lang an toàn, khu bảo tồn hay không?
Hạ tầng:
Điện 3 pha, nước sạch, thoát nước, internet.
Khả năng nâng công suất điện nếu khách thuê yêu cầu.
Diện tích – mặt tiền – hình dáng:
Diện tích đủ cho mô hình kho xưởng mục tiêu.
Mặt tiền tốt (tối thiểu 6–8m cho kho nhỏ, 12–15m cho kho lớn).
Đất vuông vắn, ít góc chết.
Môi trường xung quanh:
Không gây xung đột với khu dân cư (ồn, bụi, xe tải).
Dễ tuyển lao động, gần khu dân cư, trường nghề, khu công nghiệp.
Những yếu tố này cũng chính là những gì doanh nghiệp sẽ đánh giá khi họ đi thuê mặt bằng làm nhà kho xưởng. Anh đầu tư đất mà bám đúng checklist này, thì về sau sản phẩm của anh sẽ “lọt mắt xanh” của những khách thuê tốt nhất.
Khi anh đọc bản checklist 5 lưu ý cho doanh nghiệp đi thuê mặt bằng, thực chất anh đang đọc “bài gợi ý” cho chính mình về cách chọn đất:
Doanh nghiệp cần giao thông tốt → anh mua đất bám trục, gần vành đai, gần tỉnh lộ.
Doanh nghiệp cần hạ tầng điện, nước, PCCC → anh ưu tiên khu đã có sẵn hoặc dễ nâng cấp.
Doanh nghiệp cần diện tích, bố trí khoa học → anh chọn lô đất đủ rộng, mặt tiền đẹp.
Doanh nghiệp cần hợp đồng ổn định, chủ cho thuê uy tín → anh xây hệ thống vận hành chuyên nghiệp, minh bạch.
Từ đó, anh không chỉ là người đi thuê mặt bằng làm nhà kho xưởng, mà trở thành người sở hữu tài sản cho cả một chuỗi doanh nghiệp thuê lại.
Nếu anh đang thực sự nghiêm túc với bài toán đất kho xưởng quanh Hà Nội, đặc biệt là vùng Văn Giang – Văn Lâm – Khoái Châu, thì thời điểm để đi xem đất là bây giờ, khi hạ tầng lớn đang triển khai nhưng mặt bằng giá chưa “nhảy vọt” theo đúng tiềm năng.
Và để rút ngắn thời gian lọc thông tin, anh hoàn toàn có thể bắt đầu bằng việc lên datvangiang.com, tìm những lô đất phù hợp với mô hình kho xưởng mà mình đang nhắm tới, rồi xuống thực địa, kiểm tra từng tiêu chí một.
Người nắm đúng đất hôm nay chính là người cho thuê mặt bằng ngày mai – và là người đứng ở vị trí hưởng lợi nhiều nhất trong chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của bất động sản công nghiệp và kho vận.