Sau khi cấp huyện bị xóa bỏ, huyện Văn Giang cũ được tái cấu trúc thành các xã Văn Giang, Nghĩa Trụ, Mễ Sở, Phụng Công và xã Hoàn Long (hợp nhất từ Đông Tảo cũ của Khoái Châu). Bán đất thổ cư xã Văn Giang trong bối cảnh này không đơn thuần là giao dịch, mà là sự dịch chuyển có tính toán của dòng vốn hướng về giá trị thực. Việc tinh gọn bộ máy hành chính đã tạo ra một thay đổi quan trọng: quy hoạch, hạ tầng và nguồn lực phát triển được triển khai trực tiếp xuống cấp xã.
Trong giai đoạn này, thị trường không tăng đồng loạt mà phân hóa mạnh. Những khu vực gắn với hạ tầng hiện hữu, đặc biệt là các khu đô thị đã vận hành, trở thành “neo giá trị” cho toàn bộ khu vực xung quanh. Và tại xã Văn Giang, vùng giáp khu đô thị chính là nơi hội tụ đầy đủ các yếu tố đó.
Nhà đầu tư chuyên nghiệp hiểu rằng, khi hành chính thay đổi, giá trị sẽ không nằm ở tên gọi, mà nằm ở khả năng hưởng lợi từ dòng người và dòng tiền thực.
Trong mọi chu kỳ bất động sản, khu vực gần khu đô thị luôn có tốc độ tăng trưởng ổn định hơn phần còn lại. Nguyên nhân không nằm ở kỳ vọng, mà ở cấu trúc nhu cầu.
Thứ nhất, khu đô thị tạo ra dân cư thật. Khi một khu đô thị đi vào vận hành, hàng chục nghìn cư dân sinh sống, học tập, làm việc kéo theo nhu cầu về nhà ở lân cận, dịch vụ và thương mại.
Thứ hai, hạ tầng được “đi trước”. Đường sá, điện nước, cảnh quan, tiện ích đã hoàn thiện, giúp khu vực xung quanh hưởng lợi ngay mà không cần chờ đợi dài hạn.
Thứ ba, tính khan hiếm tăng dần. Quỹ đất quanh khu đô thị không nở ra, trong khi nhu cầu tăng liên tục, tạo áp lực tăng giá tự nhiên theo thời gian.
Chính những yếu tố này khiến đất thổ cư gần khu đô thị tại xã Văn Giang trở thành phân khúc được giới đầu tư dài hạn ưu tiên.
Xã Văn Giang có một lợi thế mà không phải khu vực nào cũng có: nằm cạnh các khu đô thị quy mô lớn đã hình thành và vận hành ổn định. Điều này tạo ra một hệ sinh thái dân cư – dịch vụ – thương mại hoàn chỉnh, lan tỏa giá trị ra khu vực xung quanh.
Khác với những nơi chỉ có quy hoạch trên giấy, khu đô thị tại Văn Giang đã tạo ra dòng người thực. Khi nhu cầu ở tăng, người mua có xu hướng tìm kiếm các lựa chọn linh hoạt hơn về giá ở khu vực lân cận, nơi vẫn hưởng trọn tiện ích nhưng chi phí thấp hơn.
Đây là lý do nhiều nhà đầu tư đã phân tích dữ liệu từ thị trường mua bán đất thổ cư xã Văn Giang và nhận ra rằng, các lô đất nằm gần khu đô thị luôn có tốc độ giao dịch nhanh và biên độ tăng giá ổn định.
Theo ghi nhận cuối năm 2025, giá đất thổ cư tại xã Văn Giang ở các vị trí gần khu đô thị dao động từ 35 đến 55 triệu đồng/m², tùy khoảng cách và hạ tầng kết nối. So với đất nằm sâu trong khu đô thị, mức giá này thấp hơn từ 30–50%, trong khi vẫn hưởng lợi trực tiếp từ dân cư và tiện ích.
Điều đáng chú ý là biên độ biến động thấp. Trong các giai đoạn thị trường trầm lắng, đất gần khu đô thị hầu như không giảm sâu nhờ lực cầu ở thực và nhu cầu đầu tư dài hạn. Thanh khoản duy trì ổn định, đặc biệt ở những khu vực có kết nối giao thông thuận tiện.
Với nhà đầu tư chuyên nghiệp, đây chính là “biên an toàn” quan trọng: giá chưa bị đẩy lên quá cao, nhưng nền tảng đủ vững để hạn chế rủi ro.
Một trong những ưu điểm lớn nhất của đất gần khu đô thị là tính linh hoạt trong khai thác. Nhà đầu tư không bị bó buộc vào một kịch bản duy nhất.
Có thể xây nhà để ở, tận hưởng môi trường sống chất lượng cao. Có thể xây nhà cho thuê dài hạn cho cư dân khu đô thị, chuyên gia, gia đình trẻ. Hoặc có thể giữ đất chờ tăng giá khi quỹ đất ngày càng khan hiếm.
Chính khả năng vừa tạo dòng tiền, vừa tích lũy giá trị khiến phân khúc này trở thành “xương sống” trong danh mục của nhiều nhà đầu tư dài hạn.
So với đất thuần làng xã xa khu dân cư mới, đất gần khu đô thị có lợi thế rõ ràng về thanh khoản và nhu cầu ở thực. So với đất trong khu đô thị, phân khúc này lại có mức giá tiếp cận hơn và biên lợi nhuận dài hạn tốt hơn.
Trong bối cảnh thị trường phân hóa, nhà đầu tư chuyên nghiệp thường ưu tiên tài sản có khả năng sử dụng ngay, không phụ thuộc vào tiến độ hay kỳ vọng xa vời. Đó là lý do dòng tiền kinh nghiệm đang dịch chuyển mạnh về các khu vực giáp khu đô thị, dựa trên dữ liệu từ đất thổ cư xã Văn Giang Hưng Yên.
Dù nhiều lợi thế, đất gần khu đô thị vẫn có rủi ro nếu chọn sai vị trí. Rủi ro thường đến từ việc mua đất quá xa khu dân cư hiện hữu, hoặc hạ tầng kết nối chưa hoàn chỉnh.
Nhà đầu tư chuyên nghiệp kiểm soát bằng các nguyên tắc:
Ưu tiên khu vực đã có dân cư sinh sống ổn định.
Kiểm tra kỹ quy hoạch sử dụng đất và kết nối giao thông.
Đánh giá khả năng khai thác thực tế trong 3–5 năm, không chỉ nhìn vào kỳ vọng tăng giá.
Khi các nguyên tắc này được tuân thủ, xác suất thành công tăng lên rõ rệt.
Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản được dự báo sẽ tiếp tục chọn lọc mạnh. Những tài sản thiếu nền tảng sẽ gặp khó, trong khi bất động sản gắn với nhu cầu ở thực và hệ sinh thái hoàn chỉnh sẽ được ưu tiên nắm giữ.
Đất gần khu đô thị tại xã Văn Giang nằm đúng trung tâm của xu hướng này. Khi dòng tiền trở nên thận trọng hơn, nhà đầu tư sẵn sàng trả giá cho sự chắc chắn, thay vì chạy theo lợi nhuận ngắn hạn.
Ở giai đoạn gần cuối của chu kỳ chuẩn bị, nhiều nhà đầu tư quay lại rà soát thị trường bán đất thổ cư xã Văn Giang để tìm kiếm những vị trí giáp khu đô thị có pháp lý rõ ràng, sẵn sàng cho nhịp tăng trưởng tiếp theo.
Nhà đầu tư chuyên nghiệp không hỏi “giá có tăng nhanh không”, mà hỏi “giá trị này có tồn tại bền vững không”. Với họ, đất gần khu đô thị tại xã Văn Giang là bài toán của xác suất: xác suất giữ giá cao, xác suất tăng trưởng đều và xác suất thanh khoản tốt.
Họ mua khi thị trường chưa quá ồn ào, và sẵn sàng chờ đợi để giá trị được phản ánh đầy đủ.
Đất thổ cư xã Văn Giang gần khu đô thị không dành cho tư duy đầu cơ ngắn hạn. Đây là phân khúc của những nhà đầu tư hiểu chu kỳ, coi trọng giá trị ở thực và ưu tiên sự bền vững.
Sau khi xóa cấp huyện, xã Văn Giang đang bước vào giai đoạn phát triển mới, nơi lợi thế giáp khu đô thị sẽ ngày càng được định giá cao hơn. Và trong bức tranh đó, những người đi trước bằng kiến thức, kỷ luật và tầm nhìn dài hạn sẽ là những người nắm giữ lợi thế lớn nhất.