Khác với nhiều phân khúc còn phải chờ đợi xem nhu cầu có đủ mạnh hay không, đất mặt đường kinh doanh Long Hưng “nhìn là thấy bài toán”:
Có thể cho thuê làm cửa hàng, quán ăn, showroom, văn phòng.
Có thể tự mở kinh doanh, kết hợp nhà ở phía sau, kinh doanh phía trước.
Có thể nắm giữ như một tài sản đất nền – đất thổ cư sạch, nằm trên trục phát triển mạnh của bán đất Văn Giang.
Đồng thời, các lô đất mặt đường tại Long Hưng thường là đất thổ cư hoặc đất nền thuộc khu đã quy hoạch nên anh chị vừa chạm được vào phân khúc bán đất thổ cư Văn Giang Hưng Yên, vừa đồng thời nắm trong tay giá trị của đất nền Văn Giang đúng nghĩa – vuông vắn, dễ xây dựng, dễ khai thác thương mại.
Vai trò của đất mặt đường trong bán đất Văn Giang
Trong toàn bộ thị trường bán đất Văn Giang, chúng ta có thể chia tương đối thành các nhóm:
Đất thổ cư trong ngõ, trong làng, phù hợp ở thực.
Đất nền trong khu quy hoạch, phân lô, phù hợp đầu tư trung – dài hạn.
Đất vườn, đất nông nghiệp, hướng tới nhà vườn, farmstay.
Đất mặt đường kinh doanh – phân khúc vừa ở, vừa kinh doanh, vừa cho thuê.
Trong đó, đất mặt đường kinh doanh là lớp tài sản luôn được thị trường “săn” trong mọi chu kỳ. Ngay cả khi thị trường chững lại, nhu cầu mở cửa hàng, quán xá, dịch vụ tại những trục đường sầm uất vẫn hiện hữu, tạo ra một lớp khách riêng cho nhóm sản phẩm này.
Ở Văn Giang, Long Hưng là một trong những khu vực hội tụ đủ các điều kiện để đất mặt đường bứt phá: gần trục giao thông, gần các khu đô thị, gần khu dân cư mới, dễ dàng kết nối Hà Nội. Vì vậy, khi nhắc đến bất động sản Văn Giang Hưng Yên, nhiều nhà đầu tư không chỉ hỏi chung chung về đất nền, đất thổ cư mà đi thẳng vào vấn đề: “Long Hưng còn lô mặt đường nào đẹp không?”.
Sự khác biệt giữa đất mặt đường và đất thổ cư, đất nền thông thường
Về bản chất pháp lý, phần lớn đất mặt đường kinh doanh tại Long Hưng vẫn là đất thổ cư Văn Giang Hưng Yên hoặc đất nền đã được quy hoạch sử dụng làm đất ở. Tuy nhiên, giá trị của chúng không chỉ nằm ở “diện tích x sổ đỏ”, mà còn nằm ở:
Số mét mặt tiền thực sự “đón khách”.
Hướng đường, độ rộng đường, lưu lượng người qua lại.
Mức độ tập trung của các hoạt động dịch vụ, hàng quán, cửa hàng xung quanh.
Một lô 100m² trong ngõ sâu và một lô 100m² mặt đường chính ở Long Hưng, cùng là đất nền Văn Giang, cùng là đất thổ cư Văn Giang Hưng Yên, nhưng giá trị và khả năng sinh lời sẽ là câu chuyện hoàn toàn khác. Đó là lý do nhóm sản phẩm này luôn có “giá riêng” và được tách thành một danh mục riêng trên DatVangiang.com.
Vị trí chiến lược của Long Hưng
Long Hưng nằm trong vùng hưởng lợi trực tiếp từ sự phát triển của các khu đô thị, trục giao thông và làn sóng dịch chuyển dân cư về Văn Giang. Từ Long Hưng đi vào Hà Nội, đi đến các khu dịch vụ, khu đô thị lớn và khu công nghiệp đều tương đối thuận tiện, tạo ra nhu cầu thực về ăn ở, đi lại, mua sắm, giải trí.
Đặt câu hỏi: Nếu là người thuê cửa hàng, tìm mặt bằng để kinh doanh, anh chị sẽ chọn vị trí nào? Rất nhiều người sẽ chọn nơi mà:
Đường ô tô tránh nhau, mặt đường rộng.
Dân cư hai bên ngày càng đông.
Gần chợ, gần khu đô thị, gần trường học, gần các trục huyết mạch.
Và Long Hưng đang dần hội tụ những điều đó. Chính vì vậy, khi nhìn vào danh mục đất mặt đường kinh doanh Văn Giang Hưng Yên, không khó để nhận ra rất nhiều lô đẹp nằm tại khu vực Long Hưng.
Tâm lý nhà đầu tư khi nhắc đến Long Hưng
Với nhà đầu tư, Long Hưng không chỉ đơn thuần là một cái tên xã/huyện, mà là “câu chuyện đầu tư”:
Quỹ đất thổ cư còn, nhưng đang dần khan hiếm ở các trục chính.
Đất nền quy hoạch bài bản xuất hiện, tạo mặt bằng giá mới.
Lưu lượng giao thông, dân cư, dịch vụ tăng dần theo thời gian.
Khi cộng các yếu tố này lại với nhau, không khó để hiểu vì sao những ai đang tìm cơ hội với bán đất thổ cư Văn Giang Hưng Yên, bán đất nền Văn Giang đều sớm hay muộn sẽ phải nhìn đến Long Hưng, đặc biệt là dải đất mặt đường kinh doanh đã, đang và sẽ tiếp tục “đèn sáng, nhà mở”.
Kết hợp cả vốn, dòng tiền và giá trị tài sản
Một lô đất mặt đường kinh doanh tại Long Hưng, nếu chọn đúng, có thể mang lại cho anh chị ba lớp giá trị:
Giá trị vốn: là giá trị tăng thêm của mảnh đất theo sự phát triển chung của bất động sản Văn Giang Hưng Yên.
Giá trị dòng tiền: là tiền thuê cửa hàng, tiền cho thuê mặt bằng, nhà ở, phòng trọ…
Giá trị sử dụng: khi cần, anh chị có thể tự sử dụng làm văn phòng, cửa hàng, nhà ở cho gia đình.
So với các lựa chọn chỉ thuần là đất nền Văn Giang chưa thể khai thác gì ngay, hoặc một số lô đất thổ cư Văn Giang Hưng Yên trong ngõ sâu, đất mặt đường Long Hưng giúp anh chị “kích hoạt” tài sản nhanh hơn, bớt cảm giác tiền nằm chết một chỗ.
Thanh khoản tốt nhờ nhu cầu kinh doanh thật
Đất mặt đường kinh doanh không chỉ có khách đầu tư, mà còn có:
Chủ cửa hàng, chuỗi dịch vụ muốn mở điểm mới.
Người kinh doanh nhỏ muốn vừa ở, vừa bán hàng.
Nhà đầu tư đang thuê mặt bằng nơi khác, muốn “thoát cảnh đi thuê” bằng cách mua chính mặt bằng của mình.
Chính sự đa dạng về tệp khách này giúp cho những lô đất mặt đường Long Hưng có thanh khoản tốt hơn khi so sánh với nhiều phân khúc khác trong bán đất Văn Giang, đặc biệt trong những giai đoạn thị trường khó khăn.
Dễ “kể câu chuyện tương lai” khi cần bán lại
Khi anh chị giới thiệu một lô đất mặt đường Long Hưng, câu chuyện rất rõ ràng:
Hiện tại: đường bao nhiêu mét, dân cư bao nhiêu, quanh đó đang có những loại hình kinh doanh gì.
1–3 năm tới: khu đô thị nào sắp bàn giao, khu dịch vụ nào sắp hoạt động, lưu lượng xe cộ dự kiến ra sao.
3–5 năm tới: khi hai bên đường nhà cửa kín, giá thuê mặt bằng có thể tăng lên thế nào, giá đất nền Văn Giang khu vực lân cận đang tăng ra sao.
Những “story” này là thứ mà các nhà đầu tư chuyên nghiệp rất thích, bởi nó giúp họ dễ dàng thuyết phục người mua lại, nhất là những khách hàng vừa cần nhà để ở, vừa cần mặt bằng để kinh doanh.
Rõ ràng về mục tiêu: ưu tiên dòng tiền hay ưu tiên tăng giá vốn?
Trước khi đi xem đất, hãy trả lời dứt khoát:
Anh chị cần một lô đất để cho thuê mặt bằng ngay, thu tiền hàng tháng, hay sẵn sàng chờ 1–2 năm để khu vực đông hơn, giá trị tăng rõ hơn?
Anh chị muốn khai thác mô hình: nhà ở kết hợp cho thuê, hay chỉ thuần mặt bằng kinh doanh?
Nếu ưu tiên dòng tiền:
Chọn những lô có sẵn nhu cầu kinh doanh xung quanh: chợ, trường học, khu công nghiệp, khu đô thị đã có cư dân.
Chấp nhận giá mua cao hơn một chút để đổi lấy khả năng cho thuê nhanh.
Nếu ưu tiên tăng giá vốn:
Có thể chấp nhận những trục đường mới mở, dân chưa thật đông nhưng là đường chiến lược, tương lai thông sang các khu lớn.
Đặt trọng tâm vào câu chuyện quy hoạch và hạ tầng hơn là hiện trạng.
Tiêu chí “vàng” cho một lô đất mặt đường Long Hưng
Nhà đầu tư nên đặt ra bộ tiêu chí riêng, ví dụ:
Mặt tiền tối thiểu: đủ để mở cửa hàng, cho thuê (thường từ 5m trở lên là đẹp).
Độ rộng đường: ô tô tránh, xe tải nhỏ ra vào được, có chỗ dừng đỗ.
Mật độ kinh doanh hiện tại: đã có ít nhất một số cửa hàng, quán ăn, dịch vụ đang hoạt động.
Pháp lý: đất thổ cư Văn Giang Hưng Yên hoặc đất nền Văn Giang đã chuyển mục đích đủ, sổ đỏ rõ ràng, không tranh chấp.
Một lô đất thỏa các tiêu chí này, dù giá cao hơn mặt bằng chung một chút, vẫn xứng đáng được cân nhắc, vì nó đáp ứng được cả tệp khách thuê lẫn khách mua ở – kinh doanh sau này.
Kết hợp so sánh với đất thổ cư và đất nền cùng khu vực
Khi xem một lô đất mặt đường Long Hưng, đừng xem nó một cách “cô lập”. Hãy so sánh:
Giá đó so với các tin bán đất thổ cư Văn Giang Hưng Yên trong ngõ sâu hơn cùng khu là bao nhiêu?
Giá đó so với các lô đất nền Văn Giang ở khu quy hoạch bên cạnh ra sao?
Mức chênh có hợp lý nếu xét về mặt tiền, dòng tiền và giá trị thương mại?
Cách nhìn tương quan này giúp anh chị tránh rơi vào bẫy “mặt đường nên chấp nhận giá nào cũng được”, đồng thời biết được liệu mình đang mua ở vùng giá hợp lý hay đã bị đẩy quá xa khỏi giá trị thực.
Hãy thử tưởng tượng, anh chị dành một ngày cuối tuần chạy xe về Long Hưng.
Buổi sáng, trời nắng nhẹ, anh chị đi trên tuyến đường chính xuyên qua xã. Hai bên là những dãy nhà mới xây, cửa hàng, quán ăn, biển hiệu mọc lên ngày một nhiều hơn. Xen giữa đó là những lô đất còn trống, mặt tiền 5–7m, đường ô tô tránh, dây điện, cống thoát nước, vỉa hè đã rõ ràng.
Anh chị dừng xe trước một lô đất:
Diện tích khoảng 80–100m², mặt tiền rộng, sâu vừa phải.
Trước mặt là đường bê tông hoặc nhựa, xe tải nhỏ vẫn đi được.
Bên cạnh đã có vài nhà mở quán ăn sáng, tạp hóa, salon tóc.
Anh chị hình dung: nếu mua lô này, ngay lập tức có thể cho thuê làm cửa hàng, hoặc tự mở một mô hình kinh doanh nhỏ. Vài năm nữa, khi khu đô thị gần đó hoàn thiện, cư dân về đông, giá cho thuê chắc chắn không đứng yên ở mức hiện tại.
Đi tiếp, anh chị qua một đoạn đường mới mở, hai bên còn nhiều đất trống hơn, nhưng phía xa là biển quảng cáo dự án, là các dãy nhà đang xây dựng. Cảm giác như mình đang đi qua một khu vực chỉ đang chờ vài mùa nữa để “thay da đổi thịt”. Những lô đất mặt đường tại đây, dù hiện tại có vẻ vắng, nhưng trong mắt nhà đầu tư, đó là cơ hội mua giá còn “thấp” so với tương lai.
Khi kết thúc ngày khảo sát, cầm trong tay vài lựa chọn với đầy đủ thông tin về diện tích, giá, mặt tiền, pháp lý, quy hoạch, chắc chắn anh chị sẽ cảm nhận rõ hơn: đất mặt đường Long Hưng không chỉ là một dòng chữ trong tin rao bán đất Văn Giang, mà là một cơ hội thật sự nếu đi đúng lúc, chọn đúng lô.
Chỉ nhìn vào mặt đường mà bỏ qua chiều sâu pháp lý
Mặt đường đẹp đến mấy mà:
Đất chưa là thổ cư, chưa chuyển mục đích đầy đủ.
Chưa tách sổ, còn chung với nhiều người.
Nằm trong phần đất quy hoạch mở rộng, hành lang an toàn.
… thì vẫn có thể biến thành rủi ro lớn. Nhà đầu tư cần ưu tiên những lô đất thổ cư Văn Giang Hưng Yên đã rõ ràng, hoặc đất nền Văn Giang đã có đầy đủ hồ sơ chuyển mục đích, để khi cần chuyển nhượng dễ dàng, ngân hàng cũng dễ chấp nhận định giá.
Dồn hết vốn vào một lô quá lớn, khó xoay sở
Đất mặt đường rất hấp dẫn, nhưng nếu anh chị dồn toàn bộ vốn (và đòn bẩy) vào một lô quá lớn, quá đắt, thì:
Khi thị trường chậm lại, việc bán ra sẽ khó khăn.
Áp lực trả lãi, trả gốc sẽ đè nặng nếu chưa cho thuê được như kỳ vọng.
Một chiến lược an toàn hơn là chia nhỏ nguồn vốn:
Một lô mặt đường vừa phải ở Long Hưng, ưu tiên khai thác dòng tiền.
Kết hợp thêm một lô đất thổ cư Văn Giang Hưng Yên trong khu dân cư, hoặc một lô đất nền Văn Giang ở vị trí quy hoạch đẹp để giữ dài hạn.
Đất mặt đường kinh doanh Long Hưng không phải là lời hứa viển vông, mà là một cơ hội cụ thể trong bức tranh bất động sản Văn Giang Hưng Yên:
Anh chị nắm trong tay một tài sản vừa là đất nền Văn Giang đúng chuẩn quy hoạch, vừa là đất thổ cư Văn Giang Hưng Yên có thể xây dựng và khai thác ngay.
Anh chị có thể hưởng lợi kép: dòng tiền từ cho thuê hoặc kinh doanh, và giá trị tăng dần của đất trong xu hướng phát triển chung của bán đất Văn Giang.
Anh chị đầu tư vào một khu vực có câu chuyện rõ ràng: Long Hưng đang được hưởng lợi từ hạ tầng, khu đô thị, dịch vụ, dân cư – những mảnh ghép cần thiết để giá trị đất mặt đường bứt phá.
Nếu anh chị đang tìm một phân khúc vừa thực tế, vừa giàu tiềm năng, thay vì chỉ để tiền nằm trên sổ tiết kiệm hoặc dàn trải vào những nơi mình chưa hiểu rõ, thì việc dành thời gian đi khảo sát đất mặt đường Long Hưng là bước hợp lý. Chỉ cần một, hai lô được chọn đúng, danh mục của anh chị trong thị trường bán đất thổ cư Văn Giang Hưng Yên, bán đất nền Văn Giang sẽ có một “trục xương sống” rất vững chắc cho giai đoạn 3–5 năm tới.
Khi đứng trên một mảnh đất mặt đường ở Long Hưng, nhìn dòng xe qua lại, nhìn những ngôi nhà mới xây, cửa hàng mới mở, nếu anh chị cảm thấy trong đầu tự bật lên câu hỏi “Liệu vài năm nữa giá còn ở mức này không?”, thì đó chính là lúc dòng máu nhà đầu tư trong anh chị đang lên tiếng. Và khi nó đã lên tiếng, điều tiếp theo nên làm, rất có thể, là bắt đầu hành trình đi tìm lô phù hợp nhất cho mình.